Nieuwe inzichten en ervaringen

Informatieniveaus in BIM

Op www.bimportal.be wordt LOD gedefinieerd als een indicatie van hoeveel en welke informatie of eigenschappen bepaalde elementen in de loop van een project moeten bevatten.

Echter, waar precies LOD voor staat, varieert nogal eens naargelang aan wie men het vraagt: Level Of Definition, Level Of Detail, Level Of Development, Level Of Data, … Deze term wordt momenteel ook behandeld op Europees niveau (CEN). In het Belgisch BIM-protocol en BIM-uitvoeringsplan, houdt men het voorlopig op Level Of Development. Dat wil zeggen de mate waarin de geometrie en bijhorende informatie van een element doordacht is of, m.a.w., de mate waarin de projectpartners kunnen vertrouwen op de informatie uit het bouwinformatiemodel.

In het Belgisch BIM-protocol onderscheidt men 4 hoofdfasen nl. programmafase, ontwerpfase (op haar beurt uitgesplitst in voorontwerp en definitief ontwerp), uitvoeringsfase (ook op haar beurt uitgesplitst in werkvoorbereiding en bouw) en de exploitatiefase. In het Nationaal BIM-handboek in Nederland hanteert men 7 niveaus.
In RIBA Plan of Work uit de UK spreekt men dan weer 8 “stages”.

In dit artikel gaan we uit deze drie zaken een PRAKTISCHE RICHTLIJN trachten te distilleren.

STAGE 0 – STRATEGIC DEFINITION
In deze fase wordt een overzicht met functionele wensen van de opdrachtgever opgesteld.

STAGE 1 – PREPARATION & BRIEF (LOD100)
Van daaruit worden dan mogelijke scenario’s en ontwerpvarianten opgesteld. Bij elk scenario, moet het BIM-model volgende zaken toelaten:

  • Visueel inzicht – alle ruimtes moeten apart gemodelleerd worden en mogen elkaar niet doorsnijden
  • Toetsing functionele wensen
  • Energieanalyses
  • Raming conform niveau 3 elementclusters van de NEN2699

STAGE 2 – CONCEPT DESIGN (LOD200)
Stage 2 begint als er een consensus is m.b.t. één scenario dat gerealiseerd zal worden. Voor dit ene scenario worden de ruimtes nader uitgewerkt met objecten zoals wanden, vloeren, deuren en ramen.
het BIM-model volgende zaken toelaten:

  • Bepalen open/dicht verhouding gevels
  • Bepalen van een efficiënte plattegrond
  • Bepalen van de routing van installaties
  • Bepalen van zoneringen (brand en technische installaties)
  • Bepalen van de constructie principes
  • Bepalen van de bouwmethodiek
  • Budgettering conform niveau 4 elementen van de NEN2699

STAGE 3 – DEVELOPED DESIGN (LOD300)
In deze fase moet het model zijn definitieve vorm krijgen dat klaar is voor het aanvragen van de nodige vergunningen en als basis kan dienen voor een EPC berekening. Het BIM-model wordt klaar gemaakt om gesplitst te worden in discipline modellen. D.w.z.:

  • Definitieve afmetingen en invulling constructie
  • Definitieve afmetingen en invulling van installaties
  • Begroting waarbij we vanuit de detaillering van tabel 1 van de BB-SfB (plus) invulling geven aan niveau 5 van de NEN 2699, dat we componenten kunnen noemen

STAGE 4 – TECHNICAL DESIGN (LOD350)
In deze fase wordt per discipline het model verder opgewerkt en uitgesplitst in aspectmodellen zodat alle componenten bij leveranciers en onderaannemers ingekocht kunnen worden (werkvoorbereiding). Het BIM model kan fungeren als contractstuk tussen de diverse partners (zowel neven- als onderaannemers). Volgende zaken moeten doorgevoerd worden:

  • Alle objecten met losse componenten
  • Definitieve keuze werkmethodiek constructies (prefab, insitu)
  • Het model zoals het gebouwd zal worden (bouwvolgorde planning)
  • Alle componenten met juiste afmetingen en materialisatie
  • Calculatie op MAMO niveau via een apart ERP pakket o.b.v. input vanuit de diverse BIM-aspectmodellen

STAGE 5 – CONSTRUCTION (LOD400)
Dit is de eigenlijke uitvoering on site. De diverse aspectmodellen moeten via digitale tools beschikbaar zijn voor de mensen on site. Een uitvoering zonder wijzigingen is helaas een utopie. Ook deze moeten uiteraard in het BIM model opgenomen worden. M.a.w. het verschil tussen een LOD350 en LOD400 zijn enkel de last minute wijzigingen. De financiële controle gebeurt best via werkgehelen met een link naar de detailplanning en het dagboek der werken (Earned Value Management).

STAGE 6 – HANDOVER AND CLOSE OUT (LOD500)
In deze fase worden de technische installaties definitief ingeregeld en het personeel dat de faciliteit gaat onderhouden opgeleid. De diverse aspectmodellen worden onderworpen aan een laatste controle inzake afmetingen en materialisatie (as built) en volgende zaken worden toegevoegd

  • Naam fabrikant
  • Technische fiche
  • Garantievoorwaarden
  • Onderhoudsvoorschriften

STAGE 7 – IN USE (LOD600)
In deze fase is het belangrijk om het as built model up to date te houden zodat bij een reconversie de juiste informatie beschikbaar is

 

Bronnen:

https://www.ribaplanofwork.com/

http://nationaalbimhandboek.nl/onderwerpen/informatieniveaus/

https://www.bimportal.be/nl/projecten/tc/publicaties-resultaten/belgisch-bim-protocol/


BIM en classificatie

BIM en classificatie. Het is een al even heikel punt als BIM en meetstaten. En mogelijk nog lastiger ook want we moeten van LINEAIR DENKEN evolueren naar DATABASE DENKEN. Bovendien spreekt het aanzicht van de ISO 12006-2:2015 Building construction -- Organization of information about construction works -- Part 2: Framework for classification ons ook niet bepaald veel moed in om het item op te pakken. Maar we zijn dapper en doen bij deze een poging om alles helder uitgelegd te krijgen.

Het eerste wat we onder de knie moeten krijgen is, gefacetteerd klasseren.


In bovenstaande tekening kunnen we 3 facetten onderscheiden: vorm, kleur en grootte. Gefacetteerd klasseren betekent dat je voor elk facet een lijstje met de mogelijkheden maakt:

  • Vorm: ovaal, rechthoek of driehoek
  • Kleur: blauw, rood of groen
  • Grootte: groot, middelmatig, klein

Database denken betekent dat je van alles wat je in handen krijgt, eerst de facetten gaat bepalen en vervolgens, per facet, de bijhorende lijstjes gaat samen stellen. Zo kan je uit bovenstaande figuur gelijk welke informatie halen: de kleine groene driehoeken, alle rechthoeken, de rode en blauwe ovalen, ... je kan voor elke mogelijke combinatie de data in een oogwenk opvragen. Binnen de BouwData© werkmethodiek houden we het in eerste instantie simpel met onderstaande figuur.

Vertrekpunt is de blauwe bol "OBJECT". Als we naar dit facet kijken, bekijken we de functies van grof (massastudie Bv. B1A Fundering) naar fijn (componenten Bv. B1A(13)1b grond- en/of steenlagen t.b.v. vloeren op grondslag), topdown. Ontwerpers voelen zich hier thuis: WAT gaan we creëren?

Vervolgens richten we onze aandacht op de rode bol "DEVELOPMENT". Hier denken we "terrein- en vloeroppervlakte" en slaan we als het ware het gebouw plat. Projectontwikkelaars voelen zich hier thuis: WAAR zit alles wat we kunnen verkopen/verhuren?

Daarna gaan onze ogen naar rechts in de figuur, de groene bol "MATERIAL". We weten al wat en waar maar nog niet hoe we dit voor elkaar gaan krijgen. De focus is hier helemaal tegenovergesteld aan de blauwe bol. Hier bekijken we het gebouw vanuit het kleinste middel dat we aankopen of uit ons magazijn halen en bouwen zo het hele bouwwerk op. We gaan van klein naar groot, bottom-up. Uitvoerders voelen zicht hier thuis; HOE gaan we dit klaar spelen?

En al de rest wat er bij komt kijken? Wel dat stoppen we gemakkelijkheidshalve in de grote grijze pot op de achtergrond en laten we ons ondersteunen door de project administrator/beheerder. Dit was mijn functie bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten. Maken dat ontwerpers, uitvoerders en de bouwheer (tevens de toekomstige facility manager en ontwikkelaar) zich konden focussen op hun ding.

Zetten we nu die vier bollen op het schema van onze fameuze ISO norm dan ziet dit er zo uit:

Vervangen we de bollen door voorbeelden, dan zien we dit:

In gewoon Nederlands: centraal staat het hele Construction Process dat zowel de ontwikkeling, ontwerp en uitvoering omvat en gekaderd is in de Construction Process Lifecycle. Dat proces moet een management hebben en zal gefaseerd zijn. De ISO norm spreekt van pre-design processdesign processproduction process en maintenance process. Niet slecht maar persoonlijk verkies ik het RIBA workplan 2013.

Om gans dit proces te realiseren, hebben we Construction Resources nodig. We hebben materiaal (Construction product), materieel (Construction Aid) en mensen nodig (Construction Agent). Of dit nu arbeiders, onderaannemers, architecten of projectleiders zijn, maakt niet uit. De ISO norm kent geen hiërarchie op dit vlak.

Maar die mensen moeten ook met elkaar communiceren om het hele boeltje gedaan te krijgen. Ze hebben m.a.w. Construction Information nodig.

En hier zit de clue van het hele verhaal!

Die informatie wordt op drie verschillende manieren gegeven. In ons voorbeeld van baksteen, snelbouwkraan en arbeider, wordt dit:

  • Work Result - HOE moet het metselwerk uitgevoerd worden?
  • Construction Element aan WAT moet dit voldoen: dragend/niet dragend, akoestische eisen, brandweerstand, ...?
  • Built space - WAAR moet die baksteen komen te staan? In welke ruimte van welke Construction entity van welk Construction complex?

Vooraleer je in een auto stapt, moet je blindelings kunnen schakelen. Wél vooraleer je gaat BIMmen, moet bovenstaande jouw tweede natuur zijn.

 

 


BIM en meetstaten

BIM en meetstaten. Het is een moeilijk verhaal. BIM is gericht op samenwerking terwijl “een meetstaat” een reliek is uit een vorig tijdperk waarbij een ontwerpteam alles tot in de puntjes uitdenkt en dit vervolgens, louter schriftelijk en met als enig criterium de laagste prijs, voorlegt aan een reeks aannemers. De competitie die op deze manier gecreëerd wordt, leidt evenwel niet tot de beste koop. Wel integendeel, verrekeningen en overschrijdingen van het budget zijn schering en inslag.

Dus exit meetstaat ?

Ja en Neen. Ook in het BIM tijdperk heeft men nood aan hoeveelheden en EH prijzen maar de horizon wordt uitgebreid naar data management over de volledige levenscyclus van het gebouw of infrastructuur en voor alle partijen die er bij betrokken zijn. Van projectontwikkelaar over de architect tot de arbeider op de werf en de individuele koper van een appartement.

Dit wil zeggen dat in elke fase er een financiële check-up moet zijn. En het leuke is dat er normen in Europa voor handen zijn, die ons precies kunnen zeggen hoe we dit moeten doen. We moeten ze enkel aan elkaar “breien”. 

Concreet ziet het er als volgt uit.

1 PREPARATION & BRIEF* / PROJECTDEFINITIE**

Financieel gezien spreken we van een RAMING, opgesteld conform niveau 3 van de NEN 2699, zijnde ELEMENTCLUSTERS. Bv. B1A fundering. In het bijhorend PROGRAMMA VAN EISEN kan dit als volgt geformuleerd zijn: “de sondering wijst uit dat een fundering op sokkels mogelijk is”.

2 CONCEPT DESIGN / STRUCTUURONTWERP*

Financieel gezien spreken we van een BUDGET, opgesteld conform niveau van de 4 NEN 2699, zijnde ELEMENTEN. Bv. B1A(13) vloeren op grondslag. In het bijhorend PRESTATIEBESTEK kan dit als volgt geformuleerd zijn: “de laag op de grond betreft een vloer op grondslag zonder buiging en moet bestand zijn tegen een belasting van 3 t/m² met een vlakheid van 5mm/2m".

3 DEVELOPED DESIGN / ONTWERP

Financieel gezien spreken we van een BEGROTING, waarbij we vanuit de detaillering van tabel 1 van de BB-SfB (plus) invulling geven aan niveau 5 NEN 2699, dat we COMPONENTEN kunnen noemen. Bv. B1A(13)1b grond- en/of steenlagen t.b.v. vloeren op grondslag. In de bijhorende TECHNISCHE SPECIFICATIES kan dit als volgt geformuleerd zijn: “onder de vloer op volle grond wordt de ondergrond bijgewerkt zodat een K-waarde groter dan 0,03 N/mm³ bereikt wordt”. Technische specificaties worden dus PER PROJECT opgesteld. Een aanbesteding op het einde van deze fase, is PRESTATIEGERICHT en kan het best georganiseerd worden d.m.v. een offertevraag waarbij er meerdere gunningscriteria zijn.

4 TECHNICAL DESIGN / UITWERKING

Daar waar we in de vorige fasen de prijs konden bepalen o.b.v. kostenkengetallen van vorige projecten of ervaring, gaan we in deze fase elke component analyseren naar materiaal, arbeid, materieel en onderaanneming (MAMO) en spreken we van een CALCULATIE. De bijhorende BOUWSPECIFICATIES volgen de bottom-up redenering van de uitvoerder en zijn gericht op materialisatie. In Nederland wordt deze opgebouwd volgens de STABU2 bestekssystematiek. In Vlaanderen wordt de VMSW veel gebruikt. Gezien men voor om het even welk project best geen beton stort onder de 5°C, kunnen bouwspecificaties PROJECTOVERKOEPELEND opgesteld worden. Het WTCB is op dit vlak met hun project BIMio baanbrekend werk aan het doen om al hun technische voorlichtingen vlot toegankelijk te krijgen. Een aanbesteding op het einde van deze fase, is zuiver MIDDELENGERICHT en legt alle verantwoordelijkheid bij de ontwerpers. Van zodra er iets niet klopt of de bouwheer iets wijzigt aan zijn programma van eisen, vormt dit, terecht, het onderwerp van een verrekening. Laat het duidelijk zijn dat in een dergelijk geval het financieel onder controle houden van het project geen sinecure is. Waar men in elk geval op moet letten, is dat men in deze fase de LINK houdt met de COMPONENTEN uit de vorige fase én de LOCATIE in het gebouw.

Het is geen simpele materie. Wil je het goed wilt doen, moet je terug naar de schoolbanken om de theorie achter data- en informatiemanagement ten volle te begrijpen. Maar eens in de vingers wordt ontwerpen, bouwen en onderhouden van gebouwen veel minder stressvol.

* fasering volgens RIBA workplan 2015

** fasering volgens de BouwData© werkmethodiek 2008

*** ook wel misleidend voorontwerp genoemd


Vervangingsnieuwbouw AZ St Maarten: Earned Value Management in de praktijk

Uit een enquête die eind vorig jaar de deur uitging in het kader van BouwData People vzw bleek dat kaderleden budgetcontrole hoog op hun verlanglijstje hebben staan. Goed financieel beleid bestaat er uit dat er constant meer geld binnen komt dan je op dat ogenblik moet uitgeven. 

 

Earned Value Management (EVM) is een project management techniek om de prestaties en vooruitgang van een project te meten. Het ontstond in de jaren ’60 in de schoot van de United States Department of Defense. Eind jaren ’80 verscheen het voor het eerst in de wereld van architectuur en aannemerij. Vorig jaar schreef Bart Coemans een introductie in WTCB-Contact nr 55 (3-2017)[1].

EVM is een fancy name maar uiteindelijk is het gewoon gezond boerenverstand. Het vormt één van de hoekstenen van de BouwData© werkmethodiek die bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten in Mechelen een laatste testfase onderging.

Samengevat in één grafiek, ziet het er als volgt uit:

Direct na de toewijzing van een opdracht, wordt aan de aannemer gevraagd om een financiële prognose te maken. Dit is de rode lijn uit de grafiek. Eigenlijk is dit niets anders dan het naar buiten brengen van zijn werkvoorbereiding.

Elk contract dat met een onderaannemer afgesloten wordt, vormt een werkgeheel (WGH). Het totaalbedrag ervan is de som van alle betrokken posten uit de meetstaat die door die onderaannemer uitgevoerd moeten worden. Tijdens de onderhandeling spreek je een vermoedelijke startdatum af en hoeveel werkbare dagen hij/zij nodig denkt te hebben om de job uit te voeren. Het ene gedeeld door het andere, levert een eenheidsprijs per werkbare dag.

Het is raadzaam om ook werkgehelen zoals werkvoorbereiding en projectmanagement te creëren. Dit is eenvoudig te realiseren door de aannemer te vragen om zijn kost uit te drukken als een percentage van de totale aannemingssom. Dit trek je dan af van alle posten uit de meetstaat. Het saldo per post kan desgewenst nog verder verdeeld worden over meerdere werkgehelen / fasen.

Wanneer alle posten van de meetstaat toegewezen zijn aan één of meerdere werkgehelen - waarvan je telkens het begintijdstip en de tijdsspanne van uitvoering kent - zet je dit uit in een grafiek met op de X-as de werkbare dagen en op de Y-as de som van de eenheidsprijzen van de werkgehelen waar die dag aan gewerkt gaat worden.

 

Uiteraard is het onmogelijk om bij de start van het project alles tot in detail vast te leggen. Interactie met nevenaannemers zullen zorgen voor groeiend inzicht: werkgehelen worden beter samen genomen of net gesplitst, starten later of net vroeger en duren minder lang of net langer. Zolang er niet aan een werkgeheel gestart is on site, mag de aannemer wijzigingen aanbrengen.

Dit vertaalt zich in de bijgestelde financiële prognose of de blauwe lijn in de grafiek.

 

Vorderingen doen we niet meer via maandelijkse, tijd opslorpende metingen van uitgevoerde hoeveelheden maar via het dagboek der werken (DDW) waarin genoteerd staat aan welke werkgehelen iedere dag gewerkt is geweest.

Een voorbeeld om e.e.a. duidelijk te maken:

Werkgeheel A wordt uitgevoerd in vermoedelijk 50 werkbare dagen bij een totaalprijs van € 1.000.000 of € 20.000 per werkbare dag.

Het betalen van voorschotten wordt gestopt bij bv. 95% van de termijn in afwachting van het as built dossier – in dit voorbeeld dus na 47 werkbare dagen (we ronden af naar beneden en werken niet met halve dagen).

Betaling na maand 1: in DDW 17 gewerkte dagen aan WGH A = 17 x € 20.000

Betaling na maand 2: in DDW 18 gewerkte dagen aan WGH A = 18 x € 20.000

Betaling na maand 3: in DDW 17 gewerkte dagen aan WGH A maar bij 12 dagen is de 95% grens bereikt en wordt dus slechts 12 x € 20.000 in rekening gebracht.

Per maand maak je een sommatie over alle werkgehelen in het dagboek der werken.

Wanneer alle opmerkingen op de uitgevoerde werken opgelost zijn, het as built dossier in orde is, de nodige proefrapporten & testen goed zijn en de workflows m.b.t. alle bijhorende meer- en minwerken van dit werkgeheel afgerond zijn, wordt de resterende 5% alsook de meer- en minwerken van dit werkgeheel betaald.

Belangrijk hierbij is dat elk vermoeden tot wijziging een ticketnummer krijgt en gelinkt wordt aan één of meerdere werkgehelen.

Immers, eens het werkgeheel volledig afgerond, vervalt ook het recht om nog verrekeningen in te dienen m.b.t. dit onderdeel van het project !

 

Ervaring leert dat de realiteit altijd anders is dan de voorspelling, zelfs als je de financiële prognose rigoureus en continu bijwerkt. Als een aannemer langer aan een werkgeheel werkt dan bij de start ingeschat, heeft de bouwheer voorgefinancierd omdat de werkelijke prijs per werkbare dag in realiteit minder bedraagt. Doelstelling van EVM is om continu te leren en bij te sturen waar nodig. Het is dus zaak om niet de kop in het zand te steken, maar ook de realiteit uit te plotten. Dit is de groene lijn in de grafiek.

 

Bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten zijn het wij, de bouwheer, die de maandelijkse vorderingen opstelt en ter goedkeuring aan de aannemer voorlegt. Dit voorstel gaat gepaard met een controle document van het DDW alsook een grafiek waarop de drie lijnen geplot staan. Op deze manier wordt het voor de aannemer inzichtelijk gemaakt of hij achter loopt op schema (wanneer de blauwe lijn ruim onder de rode lijn zakt), of hij zijn troepen niet meer onder controle heeft (wanneer de groene lijn ruim onder de blauwe lijn zakt) of wanneer hij dringend aan zijn as built dossier moet beginnen werken om die laatste procenten te kunnen innen (als de groene lijn terug boven de blauwe lijn begint uit te torenen). 

Financiële afhandeling volgens de principes van BouwData© of EVM gebeurt m.a.w. rechtstreeks tussen opdrachtgever en aannemer zonder tussenkomst van architecten of studiebureaus. Zij krijgen op deze manier meer tijd om de kwaliteit van de werken on site te controleren, wat uiteindelijk toch hun core business is.

Bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten heeft deze werkwijze er in elk geval toe bijgedragen dat financiële discussies uitbleven en dat er geen onverwachte rekeningen uit de bus vallen. Met als resultaat tevreden partners en een budget dat onder controle blijft.

[1] https://www.wtcb.be/homepage/index.cfm?cat=publications&sub=bbri-contact&pag=Contact55&art=840


BIM: keynotes t.b.v. projectmanagement

Zeggen dat er in de bouwsector veel dubbel werk gebeurt, is een open deur intrappen. BIM kan er voor zorgen dat we dit op termijn gaan elimineren.

Maar dan moeten we wél tot een globale projectmanagement approach komen die rekening houdt met de noden van àlle keypartners en de outputs in de diverse levensfases van een gebouw.

Binnen Cluster BIM groeit stilaan de consensus dat zaken die men nodig heeft voor projectmanagement via keynotes uit het model moeten gehaald worden. Dit staat m.a.w. geheel los staat van de classificatie van objecten in dat model.

BouwData© schuift een mogelijke werkwijze naar voren. 

Misschien vooraf eerst nog eens de basisprincipes uitleggen.
Er zijn vier invalshoeken:

  • Development – de “rode bol” – met een analyse van oppervlaktes
    vnl. het speelveld van de ontwikkelaars en facility managers
  • Object – de “blauwe bol” – met een analyse van functies en
    top-down redenering vnl. het speelveld van de ontwerpers en facility managers
  • Material – de “groene bol” – met een analyse van werkgehelen en
    bottom-up redenering vnl. het speelveld van de uitvoerders en facility managers
  • Administration en Finance – de “grijze bol”
    vnl. het speelveld van het projectmanagement

 

De normen die, mijns inziens, het meest aansluiten bij de praktijk, kunnen als volgt in de diverse bollen worden ingeschreven:

Hoe gaan we praktisch best te werk ?
Wel, stap voor stap, te beginnen bij het begin.

 

STAP 1: PROJECTDEFINITION & BRIEF

D.i. de massastudie en omvat richtlijnen/toetsstenen voor de ontwerpers. We maken een vlekkenplan met aanduiding van de gebruiksfuncties, stellen een programma van eisen op en maken een raming o.b.v. elementclusters.
Daarvoor hebben we volgende keynotes nodig:

T.b.v. DEVELOPMENT:

  • Plot area om het terreinoppervlakte toe te wijzen aan wat overgedragen moet worden naar de publieke ruimte, wat ontwikkeld wordt en wat braak blijft liggen
  • Floor area om de vloeroppervlaktes op te meten conform de NBN EN 15221-6 (in deze fase nog zeer grof – gros floor area per gebruiksfunctie – maar in de volgende fasen wordt dit verder uitgediept)
  • Gebruiksfuncties conform het Bouwbesluit zodat het vlekkenplan visueel voorgesteld kan worden

 

T.b.v. OBJECT:

  • Elementclusters om de hoeveelheden t.b.v. de raming te bepalen volgens de NEN 2699

 

 

T.b.v. ADMINISTRATION & FINANCE:

  • Fasering volgens RIBA Workplan zodat we zaken kunnen “bevriezen” wanneer er overgestapt wordt naar een volgende fase.
  • Projectgebonden fasering t.b.v. bv. renovaties waarbij wisselende delen van het gebouw in gebruik blijven

 

 

STAP 2: CONCEPT DESIGN

D.i. het structuurontwerp. Op het einde van deze fase liggen de hoofddraagstructuur , grote circulatieassen en de inplanting van de technische kokers onherroepelijk vast.
Bijkomend aan vorige, hebben we volgende keynotes nodig:

T.b.v. DEVELOPMENT:

  • Buildings indien je meerdere gebouwen in één model gaat vatten
  • Floors
  • Zones om gebruiksfuncties te verfijnen of om net delen ervan samen te voegen tot bv. specifieke afdelingen met verschillende gebruiksfuncties

 

T.b.v. OBJECT:

  • Elementen om de hoeveelheden t.b.v. het budget te bepalen volgens de NEN 2699

 

 

STAP 3: DEVELOPED DESIGN

D.i. het definitieve ontwerp met dien verstande dat enkel nog maar die materialen vastgelegd zijn die in de stabiliteitsstudie, EPB, stedenbouwkundige voorschriften, ... voorkomen.
Gezien we verder verfijnen, zijn er opnieuw bijkomende keynotes nodig:

T.b.v. DEVELOPMENT:

  • Rooms
  • Workplaces
  • Soort ruimtes om bv. alle toiletten te selecteren. Hiervoor kan je de Uniclass Spaces gebruiken maar moet je in de project guideline afspreken welk level van detaillering je wenst te hanteren.

 

T.b.v. OBJECT:

  • Componenten om de hoeveelheden t.b.v. de begroting te bepalen volgens de NEN 2699/tabel 1 van de BB-SfB (plus).
    Op dit niveau komt elke component nog overeen met één kostenkengetal en kan je, als je alle componenten juist in het model brengt, eenvoudig een begroting beramen door er ook een eenheidsprijs aan te koppelen. Dit is de bid optie 1 uit een vorig artikel.

 

 

STAP 4: TECHNICAL DESIGN

In deze fase worden àlle materialen bepaald en wordt er in detail gecalculeerd.
De top-down redenering uit de vorige fasen wordt verlaten. Vanaf nu redeneert men bottom-up: wat moet er eerst uitgevoerd worden.
In deze fase hebben we twee extra keynotes nodig.

T.b.v. MATERIAL:

  • Werkgehelen om een financiële prognose te kunnen opstellen. Hiervoor kan je de Uniclass Systems gecombineerd met STABU2 gebruiken maar moet je in de project guideline afspreken welk level van detaillering je wenst te hanteren. Voldoende gedetailleerd, kan het eveneens een meetstaat t.b.v. de bid optie 2 uit een vorig artikel genereren.
  • Assets die statische informatie omvatten t.b.v. onderhoud

 

 

STAP 5: CONSTRUCTION

In deze fase moeten in het BIM model enkel de wijzigingen verwerkt worden.
Daarvoor hebben we ook een keynote nodig om zaken per wijziging te bundelen.

 

 

STAP 6: HAND-OVER

Dit is de in dienst stelling en het opstellen van het as built dossier, brandweerdossier en postinterventiedossier t.b.v. de facilitaire diensten. T.b.v. deze laatste zijn er twee extra keynotes nodig:

T.b.v. MATERIAL:

  • Assets die gekoppeld zijn aan het gebouwbeheersysteem (GBS of BMS) en dynamische informatie moeten leveren
  • Assets die gekoppeld zijn aan het CAFM systeem dat de onderhoudsplanning regelt

 

 

STAP 7: IN USE

Doorgaans wordt er hier overgestapt naar een software specifiek bedoeld voor facility management.

 

De bijhorende presentatie met de volledige uitleg alsook de bijhorende Excel lijsten kunnen verkregen worden via eenvoudige mail naar info [at] bouwdata [dot] net

Lid worden van Cluster BIM kan ook nog steeds door te mailen naar charlotte [dot] euben [at] bbri [dot] be


Offertevraag en gunningscriteria

In het E-draaiboek Overheidsopdrachten (03/05/2016) staat letterlijk:

“In het licht van de transparantie en de gelijke behandeling kan de overheid slechts twee objectieve hoofdcriteria toepassen: de laagste prijs of het economisch voordeligste bod. 

De keuze tussen beide hoofdcriteria houdt duidelijk verband met de aard van het project en de opportuniteit van het in mededinging stellen van de kwaliteitsaspecten van de opdracht.
Zo zal de laagste prijs wellicht meer aangewezen zijn voor een project dat de overheid vooraf tot in het minste detail heeft uitgewerkt en waarbij de mededinging de facto gereduceerd is tot de prijs.
Het economisch voordeligste bod zal meer voor de hand liggen voor een project waarbij de overheid in min of meerdere mate een opening laat voor de eigen technische of kwalitatieve inbreng van de inschrijvers. Hier zullen, naast de prijs, ook andere gunningscriteria een rol spelen.”

Bij de meeste bouwprojecten hanteert men het criterium “laagste prijs”. Menig aannemer én jurist hebben zich gespecialiseerd in deze vorm van projectwerving. Letters op papier worden belangrijker dan de baksteen op de bouwplaats. Het bouwen verwordt tot een ronde “zwartepieten”. Wederzijds vertrouwen is ver te zoeken. Al jaren willen we met z’n allen een uitweg uit deze impasse want noch de opdrachtgever, noch de ontwerpers, noch de uitvoerders voelen zich er gelukkig bij. Bovendien hoort een dergelijke aanpak niet thuis in ons BIM tijdperk.

WAT BELET ONS OM MASSAAL OVER TE SCHAKELEN NAAR HET TWEEDE CRITERIUM ?

Het E-draaiboek Overheidsopdrachten (03/05/2016) gaat verder:

“In het geval van het economisch voordeligste bod wendt de overheid meerdere gunningscriteria aan. Het prijscriterium mag niet doorslaggevend zijn qua gewicht of belang omdat de gunning op basis van het economisch voordeligste bod haar doel zou missen.”

TRANSPARANTIE

Het eerste wat weggewerkt moet worden zijn de “indirecte kosten”.

Algemene uitvoeringskosten (AUK) worden best op eenzelfde manier behandeld als de eigenlijke productiekosten. Immers, de totale overslag[1] op de productiekost om tot een verkoopprijs te komen, bedraagt -wanneer er geen post voor werfinrichting is - 1,18 à 1,33. En zelfs met een expliciete post werfinrichting – waarop niemand zijn reële kost inschrijft want deze wordt door de andere partijen steevast als “te hoog” weggewimpeld – is er nog niets gezegd over de core business van de uitvoerder. Namelijk, hoe gaat hij het project organiseren om het binnen budget en tijd klaar te krijgen ?

De Nederlandse norm NEN 2699 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling (2017) biedt een uitweg.

Al vanaf niveau 2, clusters – m.a.w. al bij de strategische overweging om een project te starten – wordt de AUK apart behandeld. Bij een massastudie in fase 1 Preparation & Brief maakt men een raming op niveau 3, elementclusters, en daarin biedt de NEN 2699 via elementcluster B5A Diversen (detaillering in ontwerpfase) de mogelijkheid om een grof budget hiervoor apart te houden. Of men kan zelfs op dit niveau al uitgebreider werken om de kosten transparant en helder te houden nl.

  • B5B Algemene uitvoeringskosten (project)
  • B5C Coördinatiekosten nevenaannemers
  • B5D Algemene kosten / diversen
  • B5E Winst en risico (bouwbedrijf)

 

Deze fijnere optie dwingt het bouwteam om reeds van bij het begin na te denken over het feit of ze met één algemene aannemer en onderaannemers gaan werken of met meerdere nevenaannemers en de coördinatie voor eigen rekening gaan nemen.

Elementcluster B5D en B5E geven dan weer de mogelijkheid aan aannemers om te tonen hoe “lean” ze zijn (B5D) en om aan te geven wat voor hen een redelijke marge is (B5E).

Op het eind van fase 2 Concept Design gaat men het budget bepalen aan de hand van elementen en hierbij wordt elementcluster B5B AUK opgesplitst in volgende elementen:

  • B5B(1): aanleg [tp]
  • B5B(2): exploitatie [mnd]
  • B5B(3): opbraak [tp]

 

LESSONS LEARNED VAN AANBESTEDINGEN UIT DE OUDE DOOS

Jaren geleden was het gangbaar om in aanbestedingsprocedures met luiken te werken:

  • Luik A: hierbij moet de inschrijvende aannemer de aangereikte hoeveelheden uit de samenvattende meetstaat behouden. Vernieuwend hierbij is dat er een uitvoeringstermijn opgegeven wordt die in luik A gerespecteerd moet worden. 

  • Luik B tem D: de aannemer controleert de aangereikte hoeveelheden. Hoeveelheden die afwijken worden in deze luiken opgesomd met vermelding van het nummer van de betrokken component.
    • Luik B betreft hoeveelheden in min[2]
    • Luik C betreft hoeveelheden in meer[3]
    • Luik D betreft leemtes.[4]

 

Een gewoonte die misschien wel hersteld moet worden om vergelijkingen eenvoudiger te maken, zeker wanneer men zijn offertevraag lanceert na fase 3 developed design waarbij men de begroting opmaakt o.b.v. componenten.

INBRENG KNOWHOW VAN DE INSCHRIJVENDE AANNEMER

Om de inschrijvende aannemer de kans te geven zijn know how te tonen, wordt een luik E ingevoerd waar vrije varianten in ondergebracht kunnen worden.

Middels een uitgekiende uitvoeringsplanning kan de inschrijvende aannemer zijn organisatietalent laten zien. Een kortere uitvoeringstermijn vertaalt zich immers direct op transparante wijze in een lagere kostprijs via de, in luik A reeds opgegeven, prijs per maand m.b.t. element B5B(2): exploitatie.

Voor andere vrije variantes, worden best die componenten aangeduid die én zwaar doorwegen op het budget én waarvan tijdens de ontwerpfase de minste know how inzake uitvoering voor handen was.

In alle gevallen dient elke vrije variant gepaard te gaan met een gedetailleerde beschrijving, technische fiches en andere relevante documentatie. Een belangrijk item is dat ook de impact op de andere componenten gedetailleerd beschreven én becijferd wordt.

GUNNINGSCRITERIA

Het E-draaiboek Overheidsopdrachten (03/05/2016) stelt duidelijk dat je aan de prijs een gewicht van maximum 50 punten mag geven.

De inschrijvende aannemer met de laagste prijs krijgt de maximale score.
Zijn prijs wordt als referentiepunt genomen en aan de hand daarvan worden de andere offertes beoordeeld volgens de regel van drie: punten offerte X = 50 * prijs laagste offerte / prijs offerte X

Naast de prijs is ook het plan van aanpak belangrijk. Dit wordt bijgevolg gequoteerd op minimum 50 punten en is als volgt onderverdeeld:

  • De gehanteerde uitvoeringsmethode en -planning (bv. 20 punten)
    • De evaluatie van de technische waarde van het aangeboden voorstel gebeurt op basis van de informatie en de garanties die door de inschrijver geboden worden bij de aangeboden uitvoeringsmethode.
    • De inschrijver dient een werkplan met fasering van de werkmethode voor te leggen, grafisch voorgesteld in werkbare dagen, met duidelijke indeling en opeenvolging van de onderscheiden werkzaamheden van de aanneming en met alle inlichtingen vereist om een volledig inzicht te bezorgen aan de aanbestedende overheid.
    • Deze planning dient voldoende gedetailleerd te zijn om de goede vooruitgang van de werken te kunnen controleren. De uitvoeringsplanning van de inschrijver wordt mede beoordeeld op de haalbaarheid van de voorgestelde planning. Bovendien dient de aannemer ook in zijn offerte zijn timing en planning op te geven voor de periode voorafgaand aan de start der werken, dus opgave van de voorbereidingstijd nodig vanaf de bestelbrief tot de effectieve aanvang der werken.
    • De inschrijver geeft aan wat de meerwaarde is van de manier waarop hij de werken aanpakt.
    • De aanbestedende overheid ziet deze planning als een resultaatsverbintenis.
    • De inschrijver dient bij de opmaak van zijn planning rekening te houden met bijzondere voorwaarden en uitvoeringsmoeilijkheden van welke aard ook.

  • Het veiligheids- en gezondheidsplan (bv. 10 punten)
    Er wordt een globale beoordeling gemaakt van de door de inschrijver voorgestelde maatregelen voor de implementatie van het veiligheids- en gezondheidsplan op basis van de conformiteit met de regelgeving, de kwaliteit en doeltreffendheid ervan.

  • De projectomkadering (bv. 10 punten)
    De kwaliteit van het voorgestelde projectteam met CV’s (max. 2 A4’s/persoon) voor de leiding van de uitvoering van de werken, met name diegene die het project organisatorisch en technisch zullen leiden.

  • Bouwmaterialen variantes (bv. 10 punten)
    Een technische beschrijving van de te gebruiken materialen met afmetingen, gewicht, … Dit omvat o.a., maar niet limitatief:
    • de technische kenmerken van te gebruiken materialen;
    • garanties inzake levensduur en kwaliteit van het materiaal;
    • een gedetailleerde beschrijving en schets of documentatie van de opgegeven materialen/items alsook de nodige documentatie afkomstig van de relevante leveranciers omtrent de voorgeschreven uitvoeringsmethodes;
    • onderhoudsvriendelijkheid.

 

Op basis van de afweging van al deze criteria, rekening houdende met het gewicht dat er aan werd toegekend, wordt de opdracht gegund aan de offerte welke volgens deze afweging de meeste punten krijgt en dus het voordeligst is. 

 

De tijdswinst die gerealiseerd wordt door, op het einde van fase 3 Developed Design, een componenten meetstaat o.b.v. kostenkengetallen van vorige projecten in te vullen, wordt nu gespendeerd aan het etaleren van kennis. Men wint dan misschien netto geen tijd voor het opmaken van een offerte maar wanneer een werk op deze manier binnengehaald wordt, zal het ongetwijfeld leiden tot minder communicatieproblemen, minder juridisch gehakketak en dalende faalkosten.

 

 

[1] Werfinrichting, Algemene Uitvoeringskost (AUK,) Algemene Kosten (AK) en Winst- en Risicopercentage (W/R)

[2] Bij de vergelijking van de inschrijvende aannemers worden hoeveelheden in min enkel in de meetstaat van de betrokken inschrijver verwerkt.

[3] Bij de vergelijking van de inschrijvende aannemers worden hoeveelheden in meer in de meetstaat van alle inschrijvers verwerkt.

[4] Als één inschrijver terecht een leemte signaleert maar de andere inschrijvers deden dit niet, dan wordt volgende berekening toegepast: S = (L * Y) / X met
S = het bedrag van de ontbrekende post
L = het eventueel door het bestuur verbeterde bedrag voor de ontbrekende post in de samenvattende meetstaat van de inschrijver die op de leemte heeft gewezen
X = het totale bedrag van de samenvattende meetstaat van deze inschrijver zonder de leemte
Y = het totale bedrag van de samenvattende meetstaat van de inschrijver die de leemte meldde


Aanbestedingen in een wereld vol BIM

In 2008 keurde het toenmalige IWT, Instituut voor de Aanmoediging van Innovatie door Wetenschap en Technologie in Vlaanderen , het KMO innovatieproject nr 080429, “BouwData©, een rekeningstelsel voor de bouwsector” goed.

Het schema dat er bij hoort, ziet er als volgt uit:

schema BouwData

In 2013 creëerde men in de UK het RIBA Workplan en dit komt verbazingwekkend goed overeen met bovenvermeld schema:

schema RIBA Workplan

Hetgeen in beide schema’s opvalt, is dat de “aanbesteding” of “bid” is geen aparte fase is. M.a.w. we hebben geen “voor” en “nadat” de aannemer aan boord is.

Het ogenblik waarop en hoe de aannemers deel gaan uitmaken van het team, behoort tot het algemene aankoopbeleid of “procurement” dat doorheen de hele levenscyclus van een gebouw loopt.

De onderliggende reden is de volgende vraag: waarom zou je de aannemer op een andere manier contracteren als bv. de EPB verslaggever of veiligheidsadviseur ?

Echter, niet meer “aanbesteden” – en dus voortaan enkel nog in bouwteam werken – is vermoedelijk voor de meesten in de bouwwereld op dit ogenblik een stap te ver.

Dus wat te doen ? Er zijn twee mogelijkheden.

 

“Bid optie 1” is een aanbesteding tussen fase 3 developed design en fase 4 technical design.

bid optie 1

 

De meetstaat volgt hierbij, wat in BouwData© de object code genoemd wordt. 

Deze kent vijf niveaus en is gebaseerd op de NEN 2699:2017 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling waarbij de rubrieken F t.e.m. Z vervangen werden door NBN EN 15221 (2011): Facility Management - Deel 4: Taxonomie, classificatie en structuren in Facility Management om tegemoet te komen aan de bezorgdheden van de facility managers. In de NEN 2699 wordt niveau 5 vrij gelaten maar gezien op niveau 4 reeds de hoofdlijnen van tabel 1 van de BB-SfB terug te vinden zijn, is het logisch om de detaillering hiervan op niveau 5 te hanteren, wat prima is om een “bid” te organiseren. 

Het belangrijkste is dat de bepaling van alle niet ontwerp gebonden materialen en uitvoeringsmethodes de verantwoordelijkheid wordt van de uitvoerder. 

De bijhorende meetstaat vertrekt van de “top down” redenering van de ontwerpers en omvat enkel die materiaal aanduidingen die noodzakelijk zijn omwille van het architecturaal concept, stabiliteit, EPB, … Zij worden opgenomen in de technisch specificiaties. 

Het hoeft geen betoog dat men dit best combineert met een offertevraag en bijhorend puntensysteem waarbij de aannemer zijn kennis en ervaring kan etaleren.

Een prijs kan relatief vlug gemaakt worden o.b.v. kostenkengetallen van vorige projecten. Het gaat er hier bij om, per component, een budget te bepalen waarbinnen, in fase 4 technical design, een technische oplossing gevonden moet worden.

 

“Bid optie 2” is een aanbesteding midden in fase 4 technical design waarbij de architect verantwoordelijk is voor de bouwspecificaties die de aannemer hanteert bij het bepalen van de prijs van dit project. De calculatie is in dit geval een ander paar mouwen: de aannemer gaat bij diverse leveranciers en onderaannemers prijs opvragen en maakt een analyse naar materiaal, arbeid, materieel en onderaanneming.

bid optie 2

De meetstaat volgt hierbij, wat in BouwData© de material code genoemd wordt.

Deze kent vier niveaus en is gebaseerd op de STABU2 bestekssystematiek voor bouwplaatsinrichting, ruwbouw en afwerking en op Uniclass Systems voor de technieken, bedrijfsinstallaties en facility management.

De meetstaat komt tegemoet aan de “bottom up” redenering van de uitvoerders. M.a.w. van de aannemer wordt verwacht dat hij simpelweg uitvoert.

Wil je een klassieke aanbestedingsprocedure puur op prijs, dan is dit de beste manier van werken. Evenwel, hou er rekening mee dat je dan ook het klassieke kat-en-muis spel krijgt tussen wat er in de tekst bedoeld wordt en wat de juridische interpretaties ervan zijn.

 

Zowel de object code als de material code zijn gratis verkrijgbaar via een simpele mail naar info [at] bouwdata [dot] net

 


BIM in een historisch-maatschappelijk kader

BIM wordt doorgaans in één adem genoemd met “virtueel bouwen”, “samenwerken” en “kanteling van de bouwkolom” maar de meesten beseffen nog niet half de draagwijdte ervan. Daarom dit historisch-maatschappelijk kader. 

Onze wereldbol kreeg 4,6 miljard jaar geleden vorm en de helft van die periode was nodig om simpelweg zuurstof in de lucht te krijgen. De aarde kende tot dusver vijf massa uitstervingen. De laatste werd de dinosaurussen fataal, ongeveer 65 miljoen jaar geleden. Wij, mensachtigen, verschenen 200.000 jaar geleden op het toneel en sedertdien lijkt de tijd al maar meer te versnellen. Zeker vanaf het ogenblik dat we, ongeveer 5200 jaar geleden, zaken zijn beginnen neerpennen. De invloed van de mensheid vandaag is dermate groot dat we ons tijdperk het “antropoceen” noemen. Wetenschappers zijn het niet eens over de exacte begindatum maar globaal genomen wordt de start rond 1800 gesitueerd, de start ook van de industriële revolutie. Isaac Newton wordt bij dit alles als een sleutelfiguur beschouwd. Hij leefde 100 jaar eerder.

In het begin van de 20ste eeuw ontdekte Albert Einstein dat de Newtoniaanse mechanica geen match was voor het elektromagnetisme en creëerde de relativiteitstheorie. Sedertdien zijn de wetenschappers de wereld van de quantum mechanica ingedoken. En nu, opnieuw 100 jaar later, constateren we dat dit een enorme impact heeft op hoe we onze economie organiseren.

 

Ik omschrijf “mechanisch denken” als serieel, vol encyclopedische teksten, gefundeerd op een “need to know” basis en met één zekerheid voor alles. Het is de basis voor onze industriële maatschappij. De meeste businessmodellen zijn hierin geworteld.

Quantum mechanica is een totaal ander ding ! De kleinste objecten zijn tegelijk golf en deeltje. Kijk je naar het deeltje, dan verdwijnt de golf. Bestudeer je de golf dan is het deeltje nergens te bespeuren. Zaken lijken op verschillende plaatsen tegelijk voor te komen en niets is zeker. Alles draait om “waarschijnlijkheid”. Wetenschappers hebben nog steeds niet alles uitgevist maar onze recente technologie is er wél op gebaseerd.

Ik omschrijf “quantum denken” als ongeordend, met veel beeldmateriaal, alle informatie ten allen tijde en overal beschikbaar en oplossingen op maat. Een nachtmerrie voor bedrijven die hun geld verdienen met intellectuele eigendom maar een zegen voor mensen die “anders” zijn. Want waar er in de industriële maatschappij geen plaats voor hen was, vinden ze wél een plek in de netwerk maatschappij.

En wat heeft dat nu in hemelsnaam met BIM te maken ? Alles en niets tegelijk.

 

Aanbestedingsprocedures zijn een typisch fenomeen uit onze geïndustrialiseerde maatschappij: een ontwerpteam dicteert op voorhand alles d.m.v. plannen, lastenboeken & meetstaten en een uitvoeringsteam maakt het. Simpel.

Al tientallen jaren zijn we op zoek naar de ideale indeling van een meetstaat omdat we geloven dat er “one fits all” bestaat. Helaas is dit niet het geval. Het enige wat de meetstaat doet, is een basis vormen voor een contract en bijhorende maandelijkse vorderingen m.b.t. de uitgevoerde hoeveelheden. Administratie die tot veel frustratie leidt en nul komma nul kennis genereert.

BIM gedijt in een wereld vol “quantum denkers”: de zwarte punten in het beeld rechts is de informatie opgeslagen in de CDE[1] (waaronder de modellen) en alle keypartners zwermen er in rond en verzamelen die data die zij nodig hebben om kennis voor anderen te genereren.

De eerste keer dat er met BIM gewerkt wordt, is dat behoorlijk chaotisch omdat alle regels uit het “mechanisch denken” plots niet meer blijken te werken.

Verkeer je in een dergelijke situatie, denk dan aan hordes sprinkhanen: wanneer de groep groeit, ontstaan in eerste instantie vechtpartijen waarbij ze elkaar verslinden om een plaats te vinden waar ze zich comfortabel voelen. Maar naarmate de groep groter wordt en miljoenen wezentjes omvat, geraken ze georganiseerd en laten ze de mooiste dansen zien.

Het is nu aan ons om die “dans” voor de bouwwereld te zoeken.

 

[1] Common Data Environment


De "cement" bij 10 jaar BIM op AZ St Maarten

Gisteren was er een netwerkevent van Cluster BIM bij AZ St Maarten. We gaven er een overzicht van 10 jaar BIM in acht korte pitches. Elke keypartner gaf eerlijk weer hoe hij zijn 3D model aangepakt had, waar hij zich aan had geërgerd en wat ze nu anders zouden doen.

Is dit "BIM'n" ? Als je het vanuit elke keypartner an sich bekijkt, niet, neen.

Waarom niet ? Simpelweg omdat in 2007 - wanneer alles in gang is gezet - de technologie nog niet ver genoeg stond, er nul ervaring in de markt aanwezig was en bovenal de tijdsgeest er nog niet rijp voor was.

En toch durf ik te zeggen dat we, sedert de start van de uitvoering in 2013, 100% de BIM filosofie volgen. Het is heel kort aangehaald dat we aan de expertise van onze zeer kundige ontwerpers en uitvoerders ook nog wat "cement" toegevoegd hebben om alles vlot te laten lopen. En omdat het gisteren niet echt uitgebreid aan bod kwam, bij deze enige uitleg.

Onze "cement" omvat drie aspecten:

  1. WE LATEN ONZE KEYPARTNERS FOCUSSEN OP HUN CORE BUSINESS DOOR ALLE ADMINISTRATIEVE ROMPSLOMP BIJ HEN WEG TE HALEN. Met een BIM model werken is zeer arbeidsintensief wil je er het maximum uithalen. Daarom is vanuit bouwheer zijde in 2013, bij de start van de werken, een gedetailleerde guideline geïntroduceerd met alle definities, afspraken, workflows, ... die we wensen te hanteren tijdens de uitvoering. Elke partner kreeg er een workshop over en kan, tot op vandaag, ten allen tijde bijkomende uitleg vragen. Ook leiden wij, de bouwheer, de werf- en coördinatievergadering en maken het bijhorend verslag. En bij de technische vergaderingen, voorgezeten door de diverse ontwerpers, hebben we vanuit MBG - die de werfcoördinatie doet - een extra verslaggever aan hen ter beschikking gesteld. Alle verslagen van één week worden in Excel gemaakt en staan voor de volgende werkweek begint op onze groupware. En op dit vlak aanvaarden we geen enkel excuus ! Op deze manier kan iedereen de informatie die voor hem van belang is ten allen tijde uitfilteren en vermijden we faalkosten door miscommunicatie.

  2. WE GEVEN OUDE, VASTGEROESTE GEWOONTES EEN NIEUWE INVULLING. Zo zijn het wij, de bouwheer die de maandelijkse vorderingsstaten opstelt en niet de aannemer. En we doen dit o.b.v. het dagboek der werken en niet o.b.v. de uitgevoerde hoeveelheden. De ontwerpers vallen we er al helemaal niet mee lastig. De interne werkvoorbereiding van de aannemer wordt naar buiten gebracht door de introductie van "werkgehelen". Dit laat ons toe om bij de start van een perceel, zonder noemenswaardige extra inspanning, een financiële prognose te maken, deze desgewenst bij te stellen naarmate het inzicht vordert en af te toetsen aan wat er in werkelijkheid is gebeurd. Maandelijks krijgt elke nevenaannemer, naast een voorstel tot afrekening, ook een grafiek met een stand van zaken (rode lijn = de prognose, blauwe lijn = de bijstelling, groene lijn = de realiteit). Ook het financieel beheer van wijzigingen en hun verwerking in de diverse BIM deel modellen sturen wij als bouwheer aan. M.a.w. ook hier crëeren we voor onze partners extra tijd om zich te focussen op wat er echt toe doet: ons ziekenhuis op tijd op een kwaliteitsvolle manier recht zetten !

  3. En misschien wel het belangrijkste onderdeel van onze "cement" is het feit dat WE ALS BOUWHEER DE NODIGE EMPATHIE AAN DE DAG LEGGEN. Door eerlijkheid aan te moedigen en mee te denken aan oplossingen bij tegenslagen, ging er nog geen enkel aangetekend schrijven tussen bouwheer, ontwerpers en nevenaannemers de deur uit. Alles wordt op een rustige toon uitgepraat en de oplossing wordt in de wekelijkse verslagen neergepend.

 

Is dit alles sexy genoeg om in mooie plaatjes en schema's te gieten ? Bij god niet, het is gewoonweg keihard werken.

En laat dit misschien de belangrijkste boodschap zijn: BIM betekent allerminst dat je op je luie krent kan gaan zitten. Het vraagt een grote bereidheid tot transparantie, een ijzeren discipline en het niet meer ontlopen van verantwoordelijkheidszin.


BIM: what’s in it for the architect ?

Over de veranderende rol van de architect, het managen van projecten en de input van de facility manager.

Op woensdag 27 september jl. ging Utility2Build van start. Rik Neven stelde tijdens het panelgesprek van “BIM: what’s in it voor de opdrachtgever ?” de vraag of een architect in een BIM toekomst niet eerder een manager zal moeten worden ?

Mijn antwoord is resoluut: “NEEN”.
Maar dat de rol van de architect zal veranderen, is zeker.

De architect wordt, met dank aan de wet van 1939 en ons onderwijssysteem, op een pedestal gezet en dirigeert vanaf zijn troon het volledige bouwproject en –proces.
Hij dicteert, de rest volgt.

Maar anno 2017 kan dit niet meer. Het bouwen an sich is vele malen ingewikkelder geworden door EPB richtlijnen, steeds veranderende regels inzake brand, doorvalbeveiliging, … Al deze zaken zijn voer voor specialisten. Zij zijn degenen die nu, voor wat hun luik betreft, de architect dicteren.

Daar bovenop heeft de UN in 2016 zijn Sustainable Development Goals 2030 op de tafel gelegd waardoor het bouwen zélf in een totaal andere context geplaatst wordt.

En de IT wereld heeft ondertussen ook gebouwen ontdekt als item dat zich perfect leent voor monitoring. Zowel de gebruikers als onze maatschappij zullen daar wel bij varen.

Dus zal de bouwwereld de komende jaren drastisch veranderen ? Absoluut !

Het bouwen zal een team effort worden dat niet stopt na oplevering. De hele levenscyclus wordt in ogenschouw genomen waardoor de facility manager zijn plaats van bij het prille begin van het ontwikkelingsproces zal komen opeisen. Immers, hij zal aan het hele ontwerp- en bouwteam vertellen welke assets hij bij exploitatie wilt aansturen om zo zowel het gebruik als het verbruik van het gebouw te optimaliseren.

So, BIM: what’s in it for the architect ?

Heel simpel, hij moet terug naar waar hij als 18 jarige voor koos: nadenken over hoe zijn ontwerpen het stedenbouwkundig weefsel beïnvloeden en concepten neerzetten die de klant verrassen. Hij moet de rol van “dwarsdenker” in het ontwerp- en bouwteam opeisen: luisteren naar de droge kost van de andere specialisten en ze via gesprekken over hun grens duwen zodat ze aan de bouwheer een state of the art oplossing gaan aanbieden die hij nergens anders vindt.

Managen, t.t.z. het contractueel, administratief en financieel beheer van projecten, mag hij gerust aan de opdrachtgever teruggeven. Deze laatste kan dan opteren om dit zelf te doen (aan te raden als hij ook de exploitatie van het gebouw voor zijn rekening neemt) of doorschuiven naar de facility manager.


Cluster BIM - Werkgroep 1 Classificatie - een interessante zijsprong

Cluster BIM is een VLAIO project in het leven geroepen door 77 Vlaamse voortrekkersbedrijven en gehost door het WTCB. Er zijn vijf werkgroepen aan de slag om de BIM technologie beter gekend te maken en zo onze bouwwereld de 21ste eeuw binnen te loodsen.

Werkgroep 1 buigt zich over classificatie. Eerder dit jaar werd na overleg besloten dat “functie” de beste invalshoek was om dit te realiseren en willen we in basis een heel simpele classificatie dat als “kapstok” kan fungeren voor BIM modellen gedurende de volledige levenscyclus van een gebouw. Alle andere zaken aangehaald in de ISO 12006-2:2015 Building construction – Organization of information about construction works – Framework for classification worden dan als “tags” aan het gemodelleerde object gekoppeld.

Vorige week namen we evenwel een zijsprong richting ETIM.
Hieronder het schema van de ISO norm om dit te kaderen:

Wim Tas van Witas / ThorbiQ heeft ons haarfijn uitgelegd hoe de vork in de steel zit. ETIM is een standaard om databases voor handelsinformatie te structureren.
Oorspronkelijk enkel voor de elektriciteitssector bedoeld, vindt het nu ook zijn weg naar de bouwsector en zelfs de mariene sector. Volgend filmpje is een goede kennismaking met de opzet ervan: https://www.youtube.com/watch?v=zudr-A6jSJo 

Maar dit komt dus enkel in beeld vanaf de uitvoering,  hand-over en de exploitatie van een gebouw. Ontwerpers gebruiken het niet. Installateurs enkel om materialen te bestellen.

En toch is het interessant om er kennis mee te maken. Het toont aan hoe een sector door standaardisatie zijn efficiëntie kan verhogen.

In Europa zijn er acht “datapools” van en voor de branche die o.b.v. ETIM aan de slag zijn, zoals bv. het neutrale 2BA uit Nederland voor de installatiebranche. Producenten, importeurs, groothandels maar ook installateurs kunnen bij 2BA terecht om informatie met de centrale database uit te wisselen. Daarnaast zijn er nog een hele reeks commerciële datapools die er mee aan de slag zijn.

Een volgende stap was ETIM RT waarbij de RT voor reken- en tekenparameters staat.

Dit project is in 2012 van start gegaan met een zeer aanzienlijk budget en vormt een aanvulling op de ETIM klassen door specifieke parameters vast te leggen waardoor producten als 3D geometrische objecten gemodelleerd kunnen worden. Maar omdat “RT” internationaal niet zo goed in de mond ligt, werd de term aangepast naar ETIM MC waarbij de MC voor modeling and calculation staat.

Dit project liep tot eind 2015 en hierbij werden 80% van de meest voorkomende producten omgevormd tot 360 product sheets, waardoor het haarfijn vast ligt hoe je bv. een wervelrooster in BIM modelleert.

Jammer genoeg kent de 2BA website enkel nog maar de ETIM classes en niet de ETIM MC codes.

Witas heeft in juli 2015 een presentatie gegeven over de volgende te nemen stap nl. het opmaken van een uniforme objectenbibliotheek (UOB) met linken naar IFC en Revit dat zich in de cloud tussen de fabrikant en het installatiebedrijf installeert. Immers, ook voor installatiebedrijven staat ETIM MC een stap te ver van de praktijk.

Tegen april 2016 was er een budget t.w.v. enkele 100k € bij elkaar gezocht om aan drie software bedrijven de kans te geven een “proof of concept” uit te werken voor 6 van de 360 productbladen.

Maar er zijn dus nog 354 ETIM MC product sheets die omgevormd moeten worden naar een uniform object dat de installateurs op een eenvoudige manier in hun model kunnen inschuiven.

En hiervoor is niet alleen veel geld nodig maar vooral ook een groot draagvlak.
Cluster BIM is het platform bij uitstek om deze steun te verzamelen en zo een aanvraag tot bijkomende fondsen in te dienen.

Iedereen kan nog lid worden van Cluster BIM door een mail te sturen naar Charlotte Euben ( charlotte [dot] euben [at] bbri [dot] be ).


Cluster BIM - Werkgroep 1 Classificatie - van ISO 12006-2:2015 naar de praktijk

Cluster BIM is een VLAIO project in het leven geroepen door een aantal Vlaamse voortrekkersbedrijven en gehost door het WTCB. Er zijn vijf werkgroepen aan de slag om de BIM technologie beter gekend te maken en zo onze bouwwereld de 21ste eeuw binnen te loodsen.

Werkgroep 1 buigt zich over classificatie. Eerder dit jaar werd na overleg besloten dat “functie” de beste invalshoek was om dit te realiseren.

Ondertussen hebben we niet stil gezeten en zijn volgende classificatiesystemen de revue gepasseerd: de in Vlaanderen behoorlijk gekende BB-SfB (plus), Cuneco Classification System (CCS) uit Denemarken, Uniclass uit Groot Brittannië en Omniclass uit de Verenigde Staten. Daarnaast werden ook de besteksystematieken VMSW uit Vlaanderen en STABU uit Nederland bekeken.

Dit studiewerk heeft tot het inzicht geleid dat voor de BIM technologie er best gewerkt kan worden met een heel simpele classificatie (bij voorkeur IFC gerelateerd) en dat alle zaken aangehaald in de ISO 12006-2:2015 Building construction – Organization of information about construction works – Framework for classification best als “tags” aan het gemodelleerde object gekoppeld worden.

Grote vraag: wat kan dit studiewerk voor de dagelijkse praktijk betekenen ?

Er zijn vier grote aspecten die onder de loep genomen moeten worden:

-  Het “management” aspect t.b.v. administratieve en financiële ondersteuning

-  De “sales” redenering van de bouwheer/projectontwikkelaar met een analyse van vloeroppervlaktes

-  De “top down” redenering van de ontwerpers met een analyse van functies

-  De “bottom up” redenering van de uitvoerders met een analyse van de materialen

Voor alle aspecten werden de vier classificatiesystemen naast elkaar gezet. Hierna worden per aspect de belangrijkste conclusies opgesomd. De gedetailleerde presentatie met de pro’s en contra’s per classificatiesysteem kan gratis verkregen worden via een eenvoudige mail naar info [at] bouwdata [dot] net

Het “management” aspect

Het lijkt misschien onbelangrijk – zeker in vergelijking met alle uitdagende technologische aspecten – maar een goede documenten beheersing kan veel geld besparen door het simpele feit dat ze de communicatie faciliteert en dus faalkosten kan doen dalen.

Bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten werd gewerkt met een groupware ingedeeld volgens kolom A van tabel 4 van de BB-SfB. Niet zo gemakkelijk maar dit heeft veel meer te maken met het feit dat we gedurende decennia gewend zijn geweest om ons eigen eiland te voorzien van de voor onszelf meest optimale indeling dan wel met de norm an sich die één indeling voor alle partijen voorschrijft en dus kennis van globaal construction management in de bouwsector vergt.

In het BIM protocol dient dan ook vastgelegd te worden of men gaat werken met individuele informatieopslag dan wel met een Common Data Environment (CDE).
In het geval men de laatste optie neemt, moet er ook vastgelegd worden wie de bijhorende software gaat betalen. Verder moet men een norm kiezen voor de indeling en zal deze een vertaling nodig hebben naar een werkbare tool. Dit laatste is de taak van de beheerder van de CDE en uiteraard leg je in het BIM protocol best vast wie dit zal zijn.

Een ander belangrijk aspect van management is de fasering. Zonder in detail te treden, zien we hier dat er normen zijn die de aanbestedingsprocedure als een expliciete aparte fase zien terwijl er andere normen zijn – die gelijktijdig maar ergens anders in de wereld gepubliceerd werden – die de aanbesteding als een vorm van procurement zien dat in alle fasen voorkomt. M.a.w. deze normen behandelen het contracteren van de aannemer op dezelfde wijze als de architect, EPB verslaggever of verzekeringsmaatschappij.

M.a.w. in het BIM protocol moet vastgelegd worden of men voor een design-bid-build proces gaat dan wel of men in een bouwteam gaat werken. Ook hier moet je een norm kiezen en per fase de in- en outputs vastleggen.

De “sales” redenering

Hier is het vooral zaak om accuraat vast te leggen hoe je van een grof vlekkenplan naar een lijst van de netto vloeroppervlaktes per ruimte evolueert.

Het lijkt stom maar als er fouten gebeuren t.g.v. onduidelijkheid over onderstaande drie punten, kunnen de kosten bijzonder hoog oplopen. Daarom dient men in het BIM protocol volgende zaken éénduidig vast te leggen:

-  Coördinaten nulpunt te gebruiken bij de BIM modellen

-  De nulpas van het nieuwe gebouw t.o.v. TAW

-  Het referentiepunt van de sondering of ander grondonderzoek t.o.v. TAW

Ook over volgende zaken dient men in het BIM protocol een ei te leggen:

-  Het opmeten van de vloeroppervlakte: komt men tegemoet aan de facility manager door de NBN EN 15221-6:2011 te gebruiken of gaat men een andere meetcode gebruiken ?

-  Inzake vlekkenplan: hanteert men de functionele zones zoals vastgelegd in het Bouwbesluit uit Nederland of maakt men andere afspraken ?

-  Er moeten unieke ID’s vastgelegd worden voor de verschillende gebouwen (entities), verdiepingen (storeys), zones, afgesloten ruimtes (built spaces) en de eventueel daarin verschillende activiteiten (activity spaces).

-  Gaat men de Net Room Area’s indelen volgens CCS (klein project), Uniclass (groot project) of zijn er andere conventies ?

De “top down” redenering

Volgens de ISO 12006-2:2015 bestaat een construction entity uit construction elements die op hun beurt ook nog uit elementen bestaan. De enige, doch vitale en zeer correcte toelichting, die de norm geeft, is dat elementen “mutually exclusive” zijn zodat elk onderdeel geteld is en ook maar één keer.

Binnen het IWT project “BouwData©, een rekeningstelsel voor de bouwsector” heeft bovenstaande als doelstelling om kostenkengetallen te verzamelen t.b.v. volgende projecten inclusief het bijhorend onderhoudsaspect en dus de hele Life Cycle Cost.

Mijns inziens is de beste kapstok hiervoor de NEN 2699:2013 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken – Begripsomschrijvingen en indeling. Deze norm heeft 4 normatieve niveaus en 2 informatieve niveaus. Niveau 4 sluit naadloos aan bij onze eigen tabel 1 van de BB-SfB (plus).

Uit het BIM protocol moet dus duidelijk blijken wat de doelstelling van het begrip “element” is binnen jouw project nl. enkel bruikbaar voor het model of dus ook gerelateerd aan een kostprijs zodat kennis opgebouwd wordt voor volgende projecten.

Volgende vraag als je voor dit laatste kiest, welke norm ga je hanteren en dient enkel het ontwerp en bouw in rekening gebracht te worden of ook de hele exploitatie ?

En last but not least welke meetcode wordt hiervoor gehanteerd ?

De “bottom up” redenering

Dit aspect vind je terug aan de linkerzijde van figuur 1 uit de ISO 12006-2:2015. Eén tag is “workresults” wat we binnen de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten de werkgehelen noemen en die we gebruiken om, via het dagboek der werken, de maandelijkse vorderingsstaten op te maken. De andere tags gaan over de construction resourses nl. product, aid, agent en information. Wat in Nederland dus grofweg overeenstemt met de MAMO en waar ook de besteksystematiek onder valt.

Binnen het IWT project “BouwData©, een rekeningstelsel voor de bouwsector” heeft bovenstaande als doelstelling om:

-  Een indeling te bieden voor de CRM m.b.t. leveranciers en onderaannemers

-  Een trefwoordenlijst t.b.v. technische kennis en offertes

-  Een basis voor kostprijsberekening en budgetopvolging

Uit het BIM protocol moet ook nu duidelijk blijken wat de doelstelling van het begrip “workresults” is binnen jouw project nl. vormt het de basis voor jouw meetstaat in een klassieke aanbestedingsprocedure of vormt dit een tweede lijst, gerelateerd aan de “elementen” zodat er kostenkengetallen voor volgende projecten opgebouwd kunnen worden ?

In elke geval zal je moeten noteren welke norm je gaat hanteren en dient er vasgelegd te worden of de “workresults” enkel voor het bouwen zelf opgesteld moeten worden, of dat er ook de onderhoudsaspecten mee in rekening gebracht moeten worden ?

En last but not least ook hier welke meetcode wordt hiervoor gehanteerd ?

 

Zoals reeds eerder gezegd, kan de gedetailleerde presentatie met de pro’s en contra’s per classificatiesysteem gratis verkregen worden via een eenvoudige mail naar info [at] bouwdata [dot] net

 


Cluster BIM - WG1 Classificatie - stand van zaken

Cluster BIM geraakt stilaan op dreef.
Het WTCB doet binnen WG1 Classificatie uitstekend voorbereidend werk.

Er is een uitgangspunt voor de classificatie vastgelegd nl. de ISO 12006-2 (second edition 2015-05-01) Building construction - Organization of information about construction works - Part 2: framework for classification.

Via handige fiches werden volgende systemen hieraan afgetoetst:

  • onze eigen BB-SfB (plus) uit 1990/2008
  • het Deense Cuneco Classification System (CCS)
  • de Britse Uniclass (waarvan de meest recente versie van januari 2017 dateert)
  • het Amerikaanse Omniclass (dat eigenlijk nog geënt is op een vorige versie van deze ISO norm)

 

Conclusie: ze hebben allemaal pro's en contra's en een éénduidige mapping van het ene systeem naar het andere is verre van evident.
M.a.w. de droom dat we naar één Europees (laat staan een mondiaal) systeem kunnen evolueren, is zéér verre toekomstmuziek.

Maar er is ook nog een ander probleem: deze ISO norm staat bijzonder ver van de vraag naar een uniforme meetstaat en lastenboek.

Klassieke meetstaten en lastenboeken komen alleen voor in een design-bid-build procedure en dienen louter om maandelijkse vorderingsstaten o.b.v. hoeveelheden op te bouwen. Iets wat bijzonder tijdrovend is voor alle partijen en geen enkele kennis genereert. Bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten hebben we dit dan ook losgelaten en zijn voor een totaal andere aanpak gegaan die het financiële aan de planning én aan de realiteit on site koppelt. Maar dit geheel ter zijde.

RIBA 2013 en andere samenwerkingsvormen zoals bouwteam, DBFM, PPS, etc. gaan er van uit dat het proces van bepalen van hoeveelheden en de kwaliteitsbeschrijving groeien naarmate het werk vordert. Doelstelling van de bijhorende Common Data Environment (CDE) is om kennis/informatie op maat van iedere keypartner/stakeholder te kunnen genereren.

Er is m.a.w. een fundamenteel verschil tussen de ISO 12006-2 toegepast in SfB, CCS (Cuneco), Uniclass en Omniclass enerzijds en de meetstaten/bestekken van de VMSW en de klassieke STABU anderzijds.
Ze hebben andere doelstellingen en worden in andere configuraties / mindsets gebruikt.

Gesimplificeerd ziet een klassieke meetstaat er als volgt uit:

Een boomstructuur waarbij er verondersteld wordt dat het hoogste niveau (de rode lijnen) kennis m.b.t. de verkoop voor de projectontwikkelaar levert, de tussentitels (de blauwe lijnen) kostenkengetallen genereren die toegepast kunnen worden in de modellen van de ontwerpers en het laagste niveau (de groene lijnen) een boodschappenlijstje voor de aannemer vormt. Zoals ieder ons weet, is dit een illusie gezien de projectontwikkelaar in vloeroppervlaktes denkt, de ontwerpers een top-down redenering volgen en de aannemers een bottom-up approach hebben.

"database" denken kan als volgt gesymboliseerd worden:

M.a.w. zowel de projectontwikkelaar (rode lijn), de ontwerpers (blauwe lijn) als aannemers (groene lijn) pikken in de Common Data Environment (CDE) enkel die data op die voor hen van belang zijn.

Wat doet nu de ISO 12006-2 ?
Zij zegt welke "kasten" er zijn waar je data in kan stoppen / sorteren:

  • Construction Results met enerzijds de Built Spaces en anderzijds een breakdown van Construction Complex over Entity naar Element
  • Construction Process met een chronologische subverdeling voor de diverse fasen van het leven van een gebouw
  • Construction Resources met een parallele subverdeling in Construction Product (het "materiaal" van de Nederlandse MAMO), Construction Aid (het "materieel" van de Nederlandse MAMO), Construction Agent (de "arbeid" en "onderaannemer" van de Nederlandse MAMO maar ook alle andere keypartners en stakeholders) en Construction Information (waar ons klassiek lastenboek onder valt).

 

M.a.w. de klassieke uniforme meetstaat waar we met z'n allen zo naar verlangen, zit verspreid over meerdere "kasten" binnen deze ISO norm en is iets wat, samen met de klassieke design-bid-build approach, op termijn zal verdwijnen.

De vraag stelt zich: hoe gaan we die kloof overbruggen ? Want alles van de één op de andere dag omgooien is onmogelijk.

Mijn voorstel is om, voor een klassieke meetstaat, als uitgangspunt de Nederlandse norm NEN 2699 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling uit 2013 te nemen. Het vervangt oude normen die we ook in België deels kennen (maar nooit gebruikt hebben want niet aangeleerd in het onderwijs) én heeft op niveau 4 een link naar tabel 1 van de SfB.
Het is wat ik binnen BouwData de "object code" noem en komt in bovenstaande schema's overeen met de blauwe lijn. Daar waar de Nederlandse norm niveau 5 vrij laat, duik ik verder de BB-SfB (plus) in. Niveau 5 is derhalve het niveau van de componenten die zowel voor de ontwerper als voor de aannemer verstaanbaar zijn.

Wil je de klassieke "bid" fase overboord gooien en in een bouwteam werken, dan moet je quantity survey op een heel andere manier aanpakken. Dan moet je van elk stukje data dat je in jouw handen krijgt, bepalen tot welke "kasten" van de ISO norm én bijhorende onderverdeling volgens de methodiek die je op project niveau afspreekt (SfB, CCS, Uniclass, Omniclass of een mengeling) dit behoort. Dat is geen job die je zo maar bij in de boot van de ontwerper of aannemer kan schuiven. 

Hier staat ons dus een gigantische mindswitch te wachten: nemen we eindelijk het bepalen van hoeveelheden au serieux ? Of blijven we denken dat het er allemaal niet echt toe doet en dat de software deze vervelende job vanzelf wel zal oplossen ?

Belangrijk is dat zo veel mogelijk betrokken partijen hier actief over nadenken en hun stem laten horen in Cluster BIM. Door nu te zwijgen en later te klagen, helpen we niemand vooruit.
Informatie vind je op https://www.bimportal.be/nl/projecten/cluster-bim/ 

 

 

 

 


BouwData, CCS en Bouwbesluit - de development code - update (Uniclass en ISO 12006-2)

Deze update omvat een verdere vergelijking inzake vloer- en terreinoppervlaktes met de Britse Uniclass en de ISO 12006-2.

De ISO 12006-2 bevestigt eigenlijk mijn stelling dat er twee invalshoeken zijn nl. enerzijds een organisatie / mensen die de ruimtes gebruiken en anderzijds een classificatie t.b.v. het verwerken van statistische gegevens waarbij men vertrekt van een "construction complex" dat een samenstelling is van "Construction entities" die op hun beurt opgebouw zijn uit "Construction elements". 

Daar waar CCS enkel een lijst "entities" kent, biedt de Uniclass zowel een lijst "complexes" als "entities". Ik heb ze naast elkaar gezet en toegevoegd aan de AS1_development_code. 
Volgens de definitie van de ISO 12006-2, zou je verwachten dat de lijst "enitites" of een breakdown is van de lijst "complexes" of een aparte keuzelijst die voor elk complex geldig is. 
Geen van beide is het geval. Ook de nummering is bijzonder slordig in elkaar gezet. M.a.w. voor de codering inzake het aspect "gebruiksfuncties" blijf ik bij onderstaand voorstel gebaseerd op de CCS.

Binnen BouwData is de development code bedoeld om alle informatie m.b.t. locatie te kanaliseren en om o.a. volgende vragen te beantwoorden:

  • Wat is de verhouding tussen de totale oppervlakte die er gebouwd wordt en de netto bruikbare oppervlakte ? Vroeger was een ratio van 85% bijzonder goed maar wat gaat de impact zijn van de dikke wanden bij passiefbouw ?
  • En van die netto bruikbare oppervlakte, hoeveel kan er van verhuurd of verkocht worden ? 
    M.a.w. hoeveel oppervlakte wordt er opgesoupeerd aan gemeenschappelijke circulatiewegen en technische ruimtes ?
  • Is er een standaardisatie mogelijk voor een globaal vlekkenplan dat gehanteerd kan worden tijdens de ontwikkeling van het project ?
  • Als Mevr./Mr. X de standaard voorziene vloertegel wenst te vervangen door parket, kan dan de betrokken oppervlakte via een eenvoudige selectie uit de bestaande metingen gehaald worden of moet de koperbegeleider voor iedere vraag van Mevr. /Mr.X een nieuwe opmeting maken ?
  • Eenzelfde vraag voor de facility manager die de wanden van de gemeenschappelijke gangen van een nieuwe schilderlaag wilt voorzien, in eerste instantie de eerste drie verdiepingen en binnen twee maanden de bovenste drie verdiepingen.

 

M.a.w. we zitten op de "rode bol" en willen van daaruit communiceren met mensen die vanuit een ander oogpunt naar het bouwproject kijken.

Laat ons beginnen met de simpelste vraag: hoeveel m² telt ons gebouw ? De VMSW heeft een meetcode, er is de BACS, de BVS en ook elke subsidiërende overheid heeft wel een eigen manier waarop ze m² aangeleverd willen krijgen. Nochtans is de meest recente norm de NBN EN 15221-6:2011 Metingen van oppervlakte en ruimte in facility management. En gezien deze partij het langst met het gebouw bezig is, zou het mij een logische eerste stap lijken om met z'n allen deze norm consequent te gaan toepassen.

Deze NBN EN 15221-6:2011 biedt opmetingsregels, een codering en omschrijvingen en heeft een duidelijke break-down structuur.

  • Level Area (LA) = Non-functional Level Area (NLA t.t.z. vides en open schachten) + Gros Floor Area (GFA)
  • Gros Floor Area (GFA) = Exterior Construction Area (ECA d.i. de volledige dikte van de buitenwand incl vaste constructies aan de buitenkant) + Internal Floor Area (IFA)
    Hier verschijnt er m.a.w. al een handige tool om de impact van de dikke wanden bij passiefbouw te gaan monitoren
  • Internal Floor Area (IFA) = Interior Construction Area (ICA d.i. de dragende kolommen en wanden incl. hun afwerking maar m.u.z. van de buitenwanden want deze zitten in de ECA) + Net Floor Area (NFA)
  • Net Floor Area (NFA) = Partition Wall Area (PWA d.i. alle niet dragende muren incl. hun afwerking) + Net Room Area (NRA)

 

De Net Room Area kent een aanzet tot classificatie m.n.:

  • Technical Area (TA)
  • Circulation Area (CA)
  • Amenity Area (AA - d.i. toiletten, badkamers, doucheruimtes, kleedkamers, ruimtes voor onderhoudsdiensten, ...)
  • Primary Area (PA)

 

Voor de indeling van de Net Room Area zijn er echter ook nog andere classificatiemogelijkheden. Bovendien biedt deze norm ook geen antwoord op de vraag naar een globaal vlekkenplan gezien de classificatie pas start vanaf de netto vloeroppervlakte per ruimte. Iets wat bij de ontwikkeling van een project nog niet relevant is simpelweg omdat de structuur en technieken nog uitgedokterd moeten worden.

Nederland kan ons, voor wat dit laatste betreft, ter hulp schieten. Daar mag je een bouwwerk neerpoten van zodra het voldoet aan het Bouwbesluit. En het Bouwbesluit legt regels vast inzake brandveiligheid, ventilatie, ... afhankelijk van de functie dat jouw bouwwerk gaat vervullen. Om e.e.a. te stroomlijnen, hanteren ze 12 gebruiksfuncties.
CCS (net zoals tabel 0 van de BB-SfB trouwens) hanteert enerzijds een classificatie van gebouwen o.b.v. hun functie en anderzijds een classificatie van ruimtes, ook o.b.v. hun functie.
Maar zeer veel projecten zijn gemengd en daarom sluiten de 12 gebruiksfuncties, mijns inziens, beter aan bij de praktijk.


Let wel, dit is evenmin exacte wetenschap ! De hal kan ook als gemeenschappelijke ruimte voor alle functies die het gebouw herbergt, aangemerkt worden, net zoals de technische ruimte en de toiletten.
Wat wel duidelijk is, is dat, wil men kostenkengetallen krijgen voor volgende projecten men steeds aan alle componenten de gebruiksfunctie moet blijven koppelen en dit t.e.m. het einde van de uitvoering. Enkel hierdoor worden ook alle meer-en minwerken juist gekanaliseerd. Iets wat we tot op vandaag nog niet gewoon zijn om te doen.

De Level Area uit de NBN EN 15221-6:2001 gaat dus twee richtingen uit: enerzijds een verdere opsplitsing conform deze norm zoals hierboven omschreven maar anderzijds, in een apart "circuit", ook een opsplitsing naar gebruiksfunctie.

Het Bouwbesluit kent benamingen en definities maar geen codering. Gezien de filosofie overeenstemt met de CCS entities, kunnen we daar te rade gaan om tot een praktische lijst te komen:

  • LA_AA = level area m.b.t. de woonfunctie
  • LA_AB = level area m.b.t. de logiesfunctie
  • LA_AD = level area m.b.t. de celfunctie
  • LA_AE = level area m.b.t. de kantoorfunctie
  • LA_AF = level area m.b.t. de industriefunctie
  • LA_AG = level area m.b.t. de winkelfunctie
  • LA_AH = level area m.b.t. de onderwijsfunctie
  • LA_AJ = level area m.b.t. de gezondheidsfunctie
  • LA_AL = level area m.b.t. de sportfunctie
  • LA_AN = level area m.b.t. de bijeenkomstfunctie
  • LA_AP = level area m.b.t. de overige gebruiksfunctie

 

Bovenstaande lost evenwel de problemen van de koperbegeleider of facility manager belast met het onderhoud niet op. Hij/zij moet vlot ruimtes kunnen identiferen. Inzake verdere onderverdeling van de TA, CA, AA en PA doet de norm NBN EN 15221-6:2011 enkel een suggestie in bijlage C. M.a.w. de deur voor communicatie problemen wordt hier opnieuw open gezet.

CCS biedt met zijn classificatie voor ruimtes een oplossing.
Maar dit impliceert dat we de NBN EN 15221-6:2011 slechts gebruiken tot op het niveau van Net Room Area en daarna als volgt verder gaan:

  • A?? Space for human needs and human activity 
  • C?? Storage space
  • D?? Space for technical systems
  • E?? Space for infrastructure
  • Z?? Undefined

 

CCS kent vervolgens een Niv.2 en een Niv.3 waarbij ze in totaal 89 soorten ruimtes definiëren.

De Uniclass biedt eveneens een classificaties voor ruimtes. Beide voldoen aan de ISO 12006-2. Ook de Uniclass telt drie niveaus maar somt in totaal 658 ruimtes op !
Hieronder de hoofdindeling van de Uniclass;

  • SL_20 Administrative, commercial and protective service spaces
  • SL_25 Cultural, educational, scientific and information spaces
  • SL_30 Industrial spaces
  • SL_32 Water and land management spaces
  • SL_35 Medical, health, welfare and sanitary spaces
  • SL_40 Recreational spaces
  • SL_42 Sport and activity spaces
  • SL_45 Residential spaces
  • SL_50 Wates disposal spaces
  • SL_55 Piped suplly spaces
  • SL_60 Heating, cooling and refrigeration spaces
  • SL_70 Electrical power generation and lighting spaces
  • SL_75 Communiations, security, safety and protections spaces
  • SL_80 Transport spaces
  • SL_90 Circulation and storage spaces

 

Grote vraag: welke hanteren we het best ?

Vermoedelijk zal de vraag voor een grote aannemer/facility manager die met grote projecten werkt anders zijn dan voor een klein architectenbureau dat particuliere woningen ontwerpt.

Als ik op beide Excel lijsten een autofilter zet en ik typ "kitchen" in dan krijg ik bij CCS 1 antwoord nl. "AEA Kitchen".
Bij Uniclass heb ik meer keuze maar met een moeilijkere code nl.:

  • SL_35_60_56 non-domectic kitchens
  • SL_45_10_23 domestic kitchens
  • SL_45_10_44 kitchen-dining rooms

 

Als ik dezelfde oefening doe met "bedroom" dan krijg ik bij CCS lik op stuk. Daar moet ik mij dus behelpen met "AAA Room". Bij Uniclass vind ik opnieuw drie mogelijkheden nl.:

  • SL_45_10_08 bedroom-studies
  • SL_45_10_09 bedrooms
  • SL_45_10_57 nursing home bedrooms

 

Als je over software beschikt die het selecteren zoals bij een autofilter in Excel toelaat - nl. je begint gewoon te typen en de keuzemogelijkheden beperken zich naarmate je verder typt - dan lijkt de Uniclass de meest geschikte keuze. Moet je telkens via een dropdown de hele lijst door dan is zelfs CCS een hele boterham om telkens door te scrollen.

Wat ik niet zou aanraden is zelf een mengvorm te gaan samenstellen want dan maak je de communicatie met andere stakeholders bijzonder moeilijk. Het is in elk geval een discussie die ook in Cluster BIM gevoerd moet worden. 

 

De CCS communicatie inzake locatie begint steeds met één van volgende items:

  • [C] Construction Complex
  • [E] Construction Entity
  • [S] Storey
  • [Z] Zone (kan best gekoppeld worden aan de gebruiksfuncties van het Bouwbesluit, eventueel verder uitgesplitst in afdelingen indien deze commercieel-financieel apart behandeld worden)
  • [B] Built Space
  • [A] Activity Space (om grote ruimtes waarin meerdere activiteiten plaats vinden te kunnen afbakenen bv. een open keuken)

 

Als volgende stap gebruikt CCS prefixen. De belangrijkste in deze context zijn:

% voor een type-ID om bv. alle toiletruimtes van een gebouw in één keer te selecteren - [E]%ABB
# voor een product-ID om bv. één specifiek toilet in een gebouw, i.c. ruimte nr 1, te selecteren - [E]#ABB1
- voor een multi-level-product-ID om iets dat aan meerdere selectie criteria moet voldoen bv. toilet nr 1 op  de 2de verdieping van gebouw nr 4 [C]-E4.S2.ABB1. Deze laatste leest men van links/grof naar rechts/fijn.

In totaal moet de quantity surveyor volgende dropdownlijsten ter beschikking hebben / aanmaken, wil hij/zij de band met de "rode bol" behouden:

  • Project overkoepelende lijsten:
    • break-down lijst van Level Area naar Net Room Area conform de NBN EN 15221-6:2011
    • keuzelijst met de 12 gebruiksfuncties conform het Bouwbesluit
    • keuzelijst met de ruimtes: hier zijn er zes mogelijkheden nl. CCS niv 1, CCS niv 2, CCS niv3, Uniclass niv 1, Uniclass niv 2 of Uniclass niv 3

  • Specifiek per project:
    • numerieke keuzelijst met oplijsting bouwwerken in het project [E]
    • numerieke keuzelijst met oplijsting bouwlagen in het project [S]
    • numerieke keuzelijst met oplijsting zones [Z]
    • numerieke keuzelijst met oplijsting fysiek afgescheiden ruimtes in het project [B]
    • numerieke keuzelijst met oplijsting niet-fysiek afgescheiden ruimtes in het project [A]

 

Eens deze basislijsten klaar, begint de fun om te taggen of het klassieke opmetingswerk in een Excel file met dropdownlijsten en een autofilter. 
Een behoorlijk monnikenwerk maar dat is een puzzel van 1000 stukjes ook. Het verschil met de puzzel is dat eens deze klaar, het een volstrekt statisch gegeven is dat je in het beste geval in een kader aan de muur hangt. Terwijl na dit werk je in een oogwenk iedereen in het team locatie gebonden informatie kan geven.

Alle projectoverkoepelende lijsten incl. toelichting en voorbeelden zijn verwerkt in de Excel AS1_development_code_v.1.0.
Er is dus nu versie 2.0 beschikbaar waarbij ter info de vergelijking tussen Uniclass complexes, Uniclass entities en Uniclass spaces is toegevoegd.
Als eerste tabblad zijn de projectoverkoepelende lijsten opgenomen en als tweede tabblad de projectgebonden lijsten die bij iedere start van een project opgemaakt moeten worden


werkgroep 1 van Cluster BIM - het Cuneco classificatiesysteem

De werkgroepen 1 van Cluster BIM én het Technisch Comité ICT/BIM hebben vorige week samen het Cuneco classificatiesysteem uit Denemarken onder de loep genomen o.l.v. SØren Spille van Molio.

Molio is een non-profit organisatie met focus op het verschaffen van informatie aan de bouwwereld en is eigenlijk de samenvoeging van de Byggecentrum Foundation en de BIPS Association. Molio is tevens de Deense vertegenwoordiger binnen buildingSMART en maakt deel uit van het Nordic bS chapter.

In Denemarken hebben ze al een hele weg afgelegd: tussen 2003 en 2006 had men er het "Digital Construction Initiative" met als resultaat de Dansk Bygge Klassification (DBK). Maar dit was niet echt een succes te noemen wegens te weinig rekening gehouden met de bestaande software oplossingen, er geen enkele link was met wat er op internationaal vlak gaande was en het geen ondersteuning bood voor de volledige bouwketen. M.a.w. het ligt momenteel in de prullenmand. Maar tussen 2011 en 2015 hebben ze de draad weer opgepikt en is het Cuneco project van start gegaan met een totaal budget van € 10 miljoen. Veel geld waar ze ook veel mee moesten doen: 

  • classificatie, eigenschappen, informatie niveaus en meetregels opstellen
  • testen
  • implementatie ervan in de industrie en het onderwijs
  • alle bijhorende communicatie
  • digitaal platform

 

Voor mensen die het in drie minuten via een filmpje uitgelegd willen krijgen: https://www.youtube.com/watch?v=bDkuxB-xxeQ 

Molio is dus de organisatie, Cuneco het project en CCS is het eindresultaat.

CCS heeft zich in zeer grote mate gebaseerd op diverse ISO normen en heeft op haar beurt ook weer ISO normen beïnvloed. Op mijn vraag waar SfB, toch ook van Scandinavische origine, in dit hele verhaal gebleven is, was SØren Spille duidelijk: ook in de prullenmand wegens niet praktische genoeg. Daarentegen, de hele filosofie van het database denken, toch de grootste verdienste van de SfB, is levendiger dan ooit. En ook uitgebreider dan ooit.

Maar terug naar BIM.

De definitie ervan die op de presentatie gegeven werd, sluit naadloos aan bij de filosofie van BouwData© nl. "ALL ASPECTS OF HANDLING INFORMATION CONNECTED TO THE BUILT ENVIRONMENT". Bovendien is BIM er niet enkel voor het ontwerp aspect. Dat maakt slechts 1 à 2% uit van de totale life cycle cost (LCC) van een gebouw. Dit is de gekende 1/10/100 verhouding waarbij de 1 dus staat voor de ontwerpkost, de 10 staat voor de bouwkost en de 100 voor de exploitatiekost. M.a.w. de belangrijkste partij in heel dit verhaal is degene die het gebouw gedurende 30 jaar moet gebruiken en onderhouden. En dit komt ook op dit ogenblik nog te weinig tot uiting in de CCS. Ook gaf SØren Spille toe dat CCS voor de kleine aannemer en architect geen simpele materie is. Dus ook daar moet er nog een vertaalslag gebeuren.

Wat ik wel voor het eerst terug vond bij CCS was de intentie om één rode draad doorheen het volledige LC traject te trekken. Informatie m.b.t. materiaal, prestaties, e.d. worden via "properties" aan het klassement toegevoegd. Bv. een deur, dat is bij iedereen gekend maar zal uitgebreider en/of anders gedocumenteerd worden a.d.h.v. eigenschappen naarmate de LC vordert en wie de deur bekijkt.
Ter vergelijking: de Uniformat Class telt 29 soorten deuren, de Omniclass 211 (18 elementen, 66 producten en 127 werkresultaten) en de vroegere DBK 5.
M.a.w. werkgroep 1 moet in eerste instantie op zoek naar die gemeenschappelijke deler van het programma van eisen, het ontwerp, de bouw en de exploitatie.

Ik weet in elk geval wat me te doen staat de komende weken en maanden: alle aspecten van BouwData© aftoetsen aan CCS.
Voor de mensen onder jullie die zelf aan de slag willen: op ccs.bips.dk is alles te vinden over CCS en op www.bouwdata.net alles over mijn research sedert 2008.


werkgroep 1 van Cluster BIM - database denken

Laat mij beginnen met een correctie: werkgroep 1 uit mijn vorig blogstuk behoorde niet tot Cluster BIM maar tot het Technisch Comité BIM/ICT van het WTCB. Beiden hebben een werkgroep 1, vandaar de verwarring bij mij. Maar in de vergadering van afgelopen week heeft Bart Ingelaere van het WTCB alles haarfijn uitgelegd, waarvoor dank !
Bij Cluster BIM hebben de fondsen een Vlaamse origine, bij het Technisch Comité wordt het geld in heel België opgehaald.
Bij Cluster BIM fungeert het WTCB enkel als host en zijn het de deelnemende bedrijven die het stuur én de gaspedaal in handen hebben, bij het Technisch Comité is dit het WTCB zelf.
Best surrealistisch maar we leven nu eenmaal in het land van Magritte ! Deze week was het dus werkgroep 1 van Cluster BIM.

En toch denk ik dat dit goed gaat werken en we binnen een paar jaar met iets wetenschappelijk onderbouwd én getoetst aan de praktijk naar buiten gaan kunnen komen.
Waarom ? Omdat er een zeer vruchtbare kruisbestuiving gaande is. De discussie van classificatie versus nomenclatuur versus codering uit de vergadering van het Technisch Comité werd in het begin van deze vergadering van Cluster BIM zorgvuldig getackeld waardoor we een stap verder konden zetten nl. het database denken.

Er werd gepeild naar de meest gebruikte classificatie: BB-SfB, Nl-SfB, Cuneco, STABU, VMSW, geen enkele. 

De vraagstelling deed mij koude rillingen krijgen. De zoektocht naar het ideale klassement dat voor elke partner bij een bouwproject hét kennisinstrument bij uitstek is, loopt al tientallen jaren. En eerlijk: het is een proces dat zeer veel gelijkenissen vertoont met het toneelstuk "wachten op Godot". Die duikt ook nooit op en lijkt nergens te vinden. Dus trok ik mijn stoute schoenen aan en opende de discussie nl. dat men dringend moet leren dat er aan een bouwproject zeer veel verschillende invalshoeken zijn die elk hun eigen kenmerken hebben. Tot dusver trok de architect zeer hard het laken naar zich toe maar in het kader van BIM moeten we vooral leren om in een database vorm te leren denken. Er zijn vandaag immers véél meer betrokken partijen dan enkele decennia geleden en die hebben allemaal hun "eigen waarheid" nodig.

Maria Huerdo Fernandez van het WTCB schoot mij ter hulp en lichtte toe dat het Technisch Comité m.b.t. de classificatie van objecten in een BIM model uitgaat van functie en dat alle andere zaken zoals materiaal, kenmerken inzake akoestiek of brand, een codering t.b.v. een bestek, fasering, etc. via parameters aan het object gekoppeld gaan worden. Op deze manier kan iedereen die informatie opvragen die voor hem/haar nuttig is. En op deze manier blijven voor elke deelnemer aan het project zowel de bomen als het bos helder in beeld.

Op de gestelde vraag naar de meest gebruikte classificatie, kwam BB-SfB als winnaar uit de bus. Nu vermoed ik dat het grootste deel van de bouwprofessionals de BB-SfB gelijk stelt aan de "elementenmethode", doch de BB-SfB vormde in 1990 al de basis voor het database denken door met verschillende tabellen te werken. Ik moet toegeven, ze zijn soms zeer theoretisch en er zijn betere alternatieve voor een aantal zaken. Maar toch ga ik ze hier even overlopen.

Tabel 0 - Fysische omgeving

Kolom 0 gaat over gebieden, kolom 1 tot 8 over gebouwen en kolom 9 over ruimtes bruikbaar in meerdere bouwprogramma's
Waarom hebben we die nodig ? Vooral projectontwikkelaars en facility managers zijn geïnteresseerd in kosten per soort ruimte waarmee ze kunnen spelen i.f.v. wat verkoopbaar is en hoe de balans naar onderhoud uitvalt. M.a.w. enkel kolom 9 is echt nuttig doch in Nederland hebben ze, in het kader van het Bouwbesluit, een aantal gebruiksfuncties gedefinieerd die beter aansluiten bij de praktijk.
Bovendien vormen deze een ideale verdieping van de "primary area" bij de Europese/Belgische norm die de oppervlaktemeting van gebouwen vastlegt nl. de NBN EN 15221-6 Facility Management - Deel 6: Metingen van oppervlakte en ruimte in Facility Management.

Tabel 1 - Bouwelementen

Dit is het deel van de BB-SfB die we allemaal kennen maar misschien toch even aanstippen dat deze in Nederland in 2013 ingebed werd in de NEN 2699 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling en dat in 2008 Prof. De Troyer ook restauratie een plaats gegeven heeft. Vooral naar exploitatiekosten toe is hier nog werk aan de winkel maar er is al een hele weg afgelegd !

Tabel 2 - Vormen van materialen en Tabel 3 - Grondstoffen

Toen ik verantwoordelijk was van de calculatiedienst bij ibens nv heb ik geprobeerd om deze twee tabellen te implementeren in het calculatiegebeuren maar dit is zo theoretisch dat we al vlug vast liepen. Vermoedelijk ook de reden waarom ze in Nederland zo hard vasthouden aan hun STABU. En eerlijk, vanaf het ogenblik dat ik dit als kapstok ben beginnen gebruiken, loop ik niet meer vast. Een toelichting bij mijn werkwijze: bv. Pecafill bekisting van Plakabeton. Ik zoek het STABU hoofdstuk op waaronder het te calculeren of aan te kopen item valt i.c. 21 ter plaatste gestort beton. Vervolgens kijk ik of er een STABU paragraaf is dat bruikbaar is i.c. 21.31 verloren bekisting. Vervolgens voeg ik er een 2 tot 4 lettercombinatie aan toe i.c. 21.31.KU voor verloren bekisting in kunststof zoals Pecafill.
De "material code" die op deze manier ontstaat, biedt mij volgende zaken:
- een klassement voor coördinaten van leveranciers en onderaannemers
- een klassement voor technische documenten en interessante, bij te houden offertes
- een basis voor een codering t.b.v. middelen en activiteiten in calculatiesoftware
- een basis voor werkgehelen bij uitvoering

Tabel 4 - Bouwproces, Kenmerken, Prestaties, Randvoorwaarden

Van deze tabel gebruik ik momenteel enkel kolom A Organisatie, beheer van het bouwproces als vertrekpunt voor de mappenstructuur in groupware. Het enige nadeel is dat het stopt bij oplevering. Maar als je het in diepere lagen combineert met een aantal andere normen, dan komt er best een handig instrument uit. Bij de vervangingsnieuwbouw AZ St Maarten te Mechelen werken we alvast op deze manier.
De andere kolommen heb ik in mijn professionele loopbaan nog niet nodig gehad maar ik vermoed dat kolom B Materieel voor bouwwerkzaamheden voor grondwerkers en werfinrichters handig is en de kolommen J t.e.m. T Prestaties interessant is voor studiebureaus.

Wens je ook een stem in dit BIM debat, dan kan je nog steeds aansluiten bij Cluster BIM.
Informatie kan je verkrijgen bij Bart Ingelaere (bart [dot] ingelaere [at] bbri [dot] be)

 


werkgroep 1 van Cluster BIM - klasseren versus coderen

Vorige week donderdag kwam werkgroep 1 van Cluster BIM bij elkaar. Een vrij groot gezelschap dat geboeid luisterde naar een uiteenzetting van o.a. prof. Frank De Troyer m.b.t. het classificatiesysteem BB-SfB. Maar er was veel verwarring doordat de termen klasseren en coderen veelvuldig door elkaar gebruikt werden. Daarom misschien interessant om het verschil tussen de twee te duiden.

Mijn 16 jarige zoon, die informaticabeheer studeert, klaarde de klus in één zin: "Classes bestaan uit velden en methodes die d.m.v. codering aangepast, gebruikt of bepaald kunnen worden." Voilà.

Hoewel de zin van mijn zoon zeer beknopt en helder is, heb ik er toch ook Wikipedia op nageslagen en die vult als volgt aan: "binnen de definitie van een class worden velden en methoden beschreven. Velden bevatten data en methoden zijn de acties die een klasse kan uitvoeren". Codering is hoe het verwoord wordt en kwam in het bewuste Wikipedia artikel enkel in de voorbeelden tot uiting, i.c. een Java script.

Doelstelling van de werkgroep 1 is het bepalen van een goede classificatie voor BIM. 
Doelstelling van de werkgroep 3 is het bepalen van de bijhorende velden en methoden.
Geen simpel ding gezien het voorbeeld dat Bart Ingelaere van het WTCB gaf bij de kick-off van Cluster BIM: één oefening in Frankrijk leidde tot 3000 bijhorende parameters.

Een "item" in de bouwwereld wordt bepaald door een heleboel zaken: locatie, functie, materialen, prestaties, bestekscode, meetcode ... Prof. De Troyer is van mening dat "functie" de beste kapstok is voor een goede classificatie. En ik ben het volmondig met hem eens.

Volgende vraag: welke codering gaan we gebruiken om alle mogelijke functies te rangschikken ? En in welke mate gaat werkgroep 1 van Cluster BIM dit vastleggen ?

Als academicus gaat prof. De Troyer voluit voor de zuivere BB-SfB Plus uit 2008.

Als budget controller ben ik iets praktischer aangelegd en ga ik voor de NEN 2699 Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling uit 2013 die op niveau 4 tabel 1 van de SfB hanteert maar niveau 5 verder vrij laat. Doch het is logisch om op dit niveau gewoonweg verder te gaan met de detaillering van tabel 1 van de BB-SfB Plus mits een paar aanpassingen aan de dagelijkse praktijk (*). 

Als BIM modelleur mag het voor Paulus Present, voorzitter van werkgroep 1, dan gerust weer een stuk abstracter: een wand, een deur, een raam, een trap, ... ongeacht wat er zich links, rechts, boven of onder afspeelt.

M.a.w. dat "functie" als uitgangspunt gebruikt zal worden voor een BIM classificatie, daar is iedereen het behoorlijk over eens. Over de dieptegraad en bijhorende codering van deze functie gaat de zoektocht verder. Zéér belangrijk is evenwel om in het achterhoofd te houden dat een BIM classificatie niets te maken heeft met bestekscodes, materialen, prestaties, locatie in het gebouw, ... Deze kunnen allemaal perfect vastgelegd worden via parameters gelinkt aan het BIM model. Het is nl. enkel via parameters dat elke keypartner de informatie die hij/zij nodig heeft uit het model kan filteren zonder in diezelfde beweging een overkill aan voor hem/haar onnuttige informatie te krijgen.

Wordt vervolgd ... op 2 februari 2017 bekijken we het Cuneco classificatie systeem uit Denemarken.

(*) Deze oefening is gemaakt en de bijhorende Excel kan gratis verkregen worden via een eenvoudige mail naar info [at] bouwdata [dot] net.

 

 

 


BIM in 12 stappen

Het buzzwoord "BIM" zit tussen de oren. Het vergt vooral een grondige mentaliteitswijziging om de innovatieve software tot zijn volle recht te laten komen. Bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten in Mechelen zijn we daar al een hele tijd achter gekomen. Dankzij dit traject kon BouwData© in een 12 stappenplan voor budget beheer en time management gegoten worden.

STAP 1: maak een project guideline

De project guideline is bedoeld om alle betrokken partijen op één lijn te krijgen. Sleutelwoorden hierbij zijn discipline, transparantie en verantwoordelijkheid. Het document omvat de kerngegevens van het project (bv. referentie nulpunt, referentiepeil, ...), de coördinaten van de betrokken partners, het vergaderschema en te hanteren definities, workflows en templates. Dit is best een lijvig en levend document maar zeer waardevol om communicatieproblemen te vermijden. Het te hanteren motto is: "één keypartner kan de verantwoordelijkheid dragen maar het is steeds "wij" die een probleem hebben."

STAP 2: gebruik groupware

Het gebruik van groupware of een sharepoint is een strikte voorwaarde. Enkel op deze manier beschikt iedereen steeds over de meest recente documenten. En om te vermijden dat het een vuilbak wordt, richt je dit best in o.b.v. kolom A van de tabel 4 van de BB-SfB. Niet 100% praktisch maar toch een zeer goede kapstok om van te vertrekken. Ook belangrijk is dat de kosten én het beheer gedragen worden door de (gedelegeerd) bouwheer.

STAP 3: de actieve bouwheer

De bouwheer dient een actieve partner te zijn ! Wenst hij/zij dat niet, stel dan een gedelegeerd bouwheer aan. "Bouwheer" is enkelvoud maar eigenlijk is dit een hele ploeg mensen die volgende taken ter harte nemen:
- preventieve ontmijnen van conflicten zodat er een open communicatiecultuur ontstaat zonder tussenkomst van juristen
- controle van de planning ON SITE
- controle van de kwaliteit i.f.v. de exploitatie ON SITE
- beheer van de groupware
- budgetcontrole inclusief het opmaken van de vorderingen voor alle partijen
De ploeg dient dan ook kaas gegeten te hebben van minzaam leiderschap, facility management, verslaggeving en administratief & financieel beheer.
Doelstelling van deze ploeg is om de ontwerpers en aannemers zich te laten concentreren op hun core business.

STAP 4: objectieve verslaggeving

Om dit te garanderen, is het de (gedelegeerd) bouwheer die alle verslagen maakt. Dit wordt best in Excel gedaan zodat er vlot gefilterd kan worden om informatie terug te vinden. Bv. per nevenaannemer, per ontwerpdiscipline, per trefwoord, per vergadering, per status, per fase, ... of t.b.v. een combinatie ervan.

STAP 5: een strikt vergaderschema

Tijd is schaars en wordt best nuttig besteed. Een algemene vergadering met iedereen rond de tafel is haalbaar voor woningbouw maar wordt al vlug onrendabel bij grotere projecten. Daarom best volgende opdeling:
- werfvergadering: op te splitsen per nevenaanneming. Handelt over budget en detailplanning.
---> Voorzitter: de (gedelegeerd) bouwheer
---> Verslaggeving: de (gedelegeerd) bouwheer
---> Genodigden: de betrokken ontwerpers en nevenaannemer
- technische vergadering (rapportage als bijlage aan werfverslag): op te splitsen per ontwerpdiscipline. 
---> Voorzitter: de betrokken ontwerper
---> Verslaggeving: de (gedelegeerd) bouwheer
---> Genodigden: de betrokken aannemers en facility manager
- coördinatievergadering (rapportage als bijlage aan werfverslag)
---> Voorzitter: de (gedelegeerd) bouwheer
---> Verslaggeving: de (gedelegeerd) bouwheer
---> Genodigden: alle ontwerpers en planningscoördinatoren van alle nevenaannemers
- veiligheidsvergadering (rapportage als bijlage aan werfverslag)
---> Voorzitter: de veiligheidscoördinator
---> Verslaggeving: de (gedelegeerd) bouwheer
---> Genodigden: alle nevenaannemers

STAP 6: de meetstaten

In België is het de gewoonte dat deze opgemaakt worden door de ontwerpers. In een ideale wereld werken ze allemaal volgens de NEN 2699 (2013) Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - begripsomschrijvingen en indelingen, aangevuld conform tabel  BB-SfB (Plus) (1990/2008) - m.a.w. de object code van BouwData©. Is dit geen haalbare kaart dan dient de (gedelegeerd) bouwheer de aangeleverde meetstaten aan deze norm te linken zodat er voor het volledige project één geheel ontstaat waaruit kostenkengetallen inzake LCC gegenereerd kunnen worden.
Vermoedelijke hoeveelheden zijn ten alle tijde te vermijden gezien ze enerzijds leiden tot slordigheid bij het ontwerp en anderzijds een ongeleid projectiel zijn bij het budgetbeheer.

STAP 7: de werkgehelen

Daar waar de meetstaten top-down opgebouwd worden, worden werkgehelen bottom-up opgesteld. Eigenlijk is dit niets anders dan de werkvoorbereiding die iedere aannemer intern doet. Alleen wordt gevraagd om dit op te hangen aan de STABU bestekssystematiek om ook hier voor het hele project één set te krijgen waar mee gewerkt kan worden.
Elk contract met een onderaannemer is minstens één werkgeheel. Zaken die met eigen arbeiders uitgevoerd worden, worden best gebundeld i.f.v. de ploegen die on site de werken gaan uitvoeren.
O.b.v. de werkgehelen maakt elke nevenaannemer een FINANCIELE PROGNOSE door:
- aan elk werkgeheel de bijhorende posten uit de meetstaten van de ontwerpers te koppelen. Het kan voorkomen dat posten verdeeld worden over meerdere werkgehelen wanneer men bv. in fasen werkt.
- voor elk werkgeheel wordt de startdatum en uitvoeringstermijn in werkbare dagen ingeschat
Opgelet: de koppeling tussen meetstaten en werkgehelen kan dus een "many to many" zijn wanneer er meerdere ontwerpbureaus en nevenaannemers betrokken partij zijn.

STAP 8: de planning

Iedere nevenaannemer maakt enerzijds bij de start der werken een masterplanning voor zijn volledige aanneming en anderzijds een detailplanning voor de eerstvolgende maand. Beiden worden uiteraard opgesteld a.d.h.v. de werkgehelen. De detailplanning wordt om de twee weken bijgewerkt.
Iedere nevenaannemer stelt een planningscoördinator aan die hij afvaardigt naar de coördinatievergadering. Alle planningscoördinatoren samen schuiven hun masterplanning in elkaar - vandaar het belang dat iedereen de STABU als kapstok neemt - tot één geconsolideerde masterplanning voor het volledige project. Ervaring leert dat deze regelmatig bijgewerkt moet worden i.f.v. voortschrijdend inzicht.

STAP 9: het dagboek der werken

Dit is een document dat op iedere werf ingevuld wordt maar verder nergens gebruikt wordt. Gezien hier zo veel nuttige informatie instaat, benut BouwData© dit document ten volle.
Hierbij een opsomming van de zaken die dagelijks genoteerd moeten worden: datum en aard van de dag (arbeid, collectief verlof, feestdag), weergesteldheid, begin- en eindtijd van de werken, per onderaannemer / ploeg het aantal arbeiders én aan welk werkgeheel gewerkt werd, aangeleverd materiaal en ingezet materieel, uitgevoerde proeven, werfbezoeken en onverwachte gebeurtenissen.
Gezien het zo een belangrijk document is, wordt het best ook steeds als bijlage aan het werfverslag gevoegd.

STAP 10: de vorderingen

Zo lang een werkgeheel niet in het dagboek der werken opgenomen is, mag de nevenaannemer, o.b.v. voortschrijdend inzicht, wijzigingen aanbrengen aan de samenstelling inzake posten uit de meetstaten van de ontwerpers, de startdatum en het aantal werkbare dagen. De vorderingen zelf worden opgesteld door de (gedelegeerd) bouwheer a.d.h.v. het dagboek der werken bv. op maandelijkse basis.
Een voorbeeld: werkgeheel A zal uitgevoerd worden in 50 werkbare dagen bij een totaalprijs van € 1.000.000. Gemiddeld is dus de waarde van één werkbare dag voor dit werkgeheel € 20.000. Men spreekt bv. af dat de betalingen stoppen bij 95% van de termijn. Het restant vormt dan een waarborg voor het repareren van slecht werk. Stel dat in de eerste maand in het dagboek der werken voor dit werkgeheel 17 werkbare dagen ingetekend staan, dan zal de (gedelegeerd) bouwheer 17x € 20.000 in rekening brengen. Als dit voor de volgende maand 18 werkbare dagen is, zal dit 18x € 20.000 zijn. De daaropvolgende maand staan er bv. 18 werkbare dagen gemeld doch bij 12 is de 95% grens bereikt en wordt slechts 12x € 20.000 in rekening gebracht. Wanneer, m.b.t. dit werkgeheel, alle technische problemen opgelost zijn, het as built dossier in orde is, de nodige proefrapporten & testen OK zijn en alle verrekeningen verwerkt zijn, kan de resterende 5% alsook de bijhorende verrekeningen betaald worden.
Wanneer de vooropgestelde termijn overschreden wordt, heeft de (gedelegeerd) bouwheer eigenlijk te vlug betaald. Om dit visueel duidelijk te maken, wordt per nevenaannemer een grafiek bijgehouden met daarin:
- een rode lijn conform de financiële prognose
- een blauwe lijn conform de detailplanningen en correcties n.a.v. voortschrijdend inzicht
- een groene lijn conform de realiteit genoteerd in het dagboek der werken
Dit blijkt voor alle partijen een zeer handige barometer te zijn.

STAP 11: wijzigingen

Het is een illusie om te denken dat een bouwproject gerealiseerd wordt zonder wijzigingen. Om ook hier klaarheid te behouden, werkt men best met drie types:
- type A: correcties inzake vermoedelijk hoeveelheden
- type B: faalkosten
- type C: wijzigingen gevraagd door de (gedelegeerd) bouwheer
Zéér belangrijk is om elk VERMOEDEN van wijziging ogenblikkelijk in de werfvergadering te melden en daar een uniek ticketnummer aan toe te kennen.
Gemakkelijkheidshalve maakt de nevenaannemer zijn verrekening op per ticketnummer. Het is aan de (gedelegeerd) bouwheer om dit te linken aan de werkgehelen enerzijds en via de meetstaten van de ontwerper aan de NEN 2699 anderzijds. Immers, enkel op deze manier ontstaan er reële kostenkengetallen inzake LCC.

STAP 12: het as built dossier

Wanneer een werkgeheel on site uitgevoerd is, dient zo vlug mogelijk het bijhorend deel van het as built dossier in orde gemaakt te worden. Belangrijk is ook om zo vlug mogelijk alle functionele testen van de technische installatie uit te voeren. Het as built BIM model moet volgende zaken omvatten:
- geometrie conform uitvoering
- materiaalaanduidingen conform uitvoering
- vloer- en terreinoppervlaktes conform de NBN EN 15221-6 (2011) facility management deel 6 metingen van oppervlakte en ruimte, bij voorkeur uitgebreid met de gebruiksfuncties gemeld in het Bouwbesluit
- de hoeveelheden om kostenkengetallen conform de diverse niveaus van de NEN 2699 (2013) Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - begripsomschrijvingen en indelingen te bepalen
- linken naar technische fiches
- componentenlijst t.b.v. onderhoud

M.a.w. met gezond boerenverstand en véél goede wil, komt men dus al een heel eind !

Van bovenstaande bestaat ook een presentatie met enkele bijhorende grafieken en schema's ter verduidelijking. Deze is gratis verkrijgbaar via een simpele mail naar info [at] bouwdata [dot] net 


Update gratis downloads

Net voor in Antwerpen het bouwverlof ingegaan wordt, is er een update van een aantal Excel basislijsten van BouwData.

AS3 Material Code v.0.1. : hier is een apart tabblad toegevoegd met enkel de trefwoorden, zonder de tussenliggende titels van de STABU hoofdstukken en paragrafen. Dit maakt het eenvoudiger om deze lijst te gebruiken als basis bij een document management systeem. Inhoudelijk is er niets veranderd, vandaar versie 0.1 en niet 1.0

AS7 Groupware v.0.0. : deze Excel basislijst is toegevoegd. Ze is gebaseerd op diverse normen en de ervaring opgedaan bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten

AS8 Documentmanagement v.1.0. : deze Excel basislijst is vernieuwd n.a.v. een consultancy opdracht bij de Provincie Limburg

 

Deze alsook de andere lijsten zijn gratis te downloaden mits registratie via http://www.bouwdata.net/user/register 

 

Rest mij nog aan iedereen een deugddoend bouwverlof toe te wensen !


Think again: from mechanical to quantum - impact on a bill of quantities

I've been thinking, again. 

One of my favourite things to do is to reflect on the past and how we came to be. It all started off 4,6 billion years ago. Oxygen came into the air 2,3 billion years ago. We got ozon and life took off. Earth has know 5 big mass extinctions. The last one killed the dinosaurs, approximately 65 million years ago. We, humans, appeared 200.000 years ago. Since then, the time scale has been speeding up. Especially when we, around 5200 years ago, started to write things down. And the influence of humans on the globe has grown so big that our era is called the "antropoceen". Scientists don't agree on the exact date but its start is situated around the industrial revolution, around the 1800's. Isaac Newton is considered to be a key figure in this scientific revolution. He lived one hundred years earlier.

At the beginning of the 20th century Albert Einstein thought that Newtonian mechanics were no longer enough to reconcile the laws of classical mechanics with the laws fo the electromagnetic field. He created his special theory of relativity. Since then, scientists have been digging into the world of quantumphysics. And, now, again one hundred years later this is having a tremendous impact on the way we organise our economy.

I describe "mechanical thinking" as serial, on a need to know basis and about one certainty for all. It's the engine of the first train in a world where we, humans, thought to have figured it all out. This is where most of our business models are based upon, certainly in the world of construction. 

Quantum mechanics is a totally different thing: the smallest of objects are wave and particle at the same time. Looking at it as a particle, the wave disappears. Observing the wave and the particle is never to be found. Things appear to be at different places at the same time and nothing is certain. It's all about probability, nothing is certain anymore. Scientists are still puzzled by it but most of our latest technology is based on quantum mechanics.

Therefor "Quantum thinking" is random, with all information available at any given moment in space-time and customized solutions. A nightmare for present day organisations who earn their money by intellectual property. 

Both designers and contractors are going to learn to deal with this. 

Starting with the classic bill of quantities.

Simplified it looks a bit like this:

A tree structure where the red lines are supposed to deliver knowledge concerning sales for the developper, the blue lines to deliver financial figures according to the model of the designers and the green lines a shopping list for the contractor. As we all know, the only thing this bill of quantities delivers is a basis for a contract and an enormous monthly burden for the administration without gaining any knowledge for future projects. 

We need to organise our information so that the developper, when considering his sale options, can distinguish the cost of private areas to be sold and the cost of areas who belong to the community. And when the designer is asked about the price of a particular window in his model, that this is generated by one click of a buttton, with ALL the feature that comes along (so not only the window itself). The same goes for the contractor when he wants to know how many cubic meter of soil he needs to move. 

Putting this all in a sketch, it looks like this:

The black dots are the information and the keypartners are swarming around it to collect their data and knowledge. As with lockhursts, it won't be a pretty sight at first: the lockhursts literally eat each others wings and legs to find a spot where they feel comfortable. But when the swarm grows into miljons, they get organised and perform the most beautifull dance. 

Two weeks ago I gave an in company training on quantity survey and estimating. They looked dazzled but once the sketch filled with standards appeared, they got it and knew where their spot was. This is it: BouwData (and 5D BIM for the estimator / budgetcontroller) in a sketch:

It ain't easy but it certainly helps to gain knowledge and to communicate with other keypartners in the world of design, construction and facility management. 

And for those still looking for one bill of quantities: take the blue circle because this is about life cycle cost and when every keypartners stretches a little bit, it's a good starting point for communication. But don't think you can do without the red, green and grey circle.


Een actieplan voor mens, planeet en welvaart

Op 15 december vorig jaar kreeg ik tijdens "The Socialization of Entrepreneurship" de kans om de weg die ik tot dusver bewandeld heb toe te lichten. Van waar ik als kind van droomde en wat ik op lange termijn met BouwData wil bereiken.

Voor mij kwam er echter een veel interessanter verhaal aan bod, met ongelofelijk veel schwung gebracht door Peter Wollaert, UNITAR Fellow en Managing Director van CIFAL Flanders. Sedertdien houden we contact. Zo kreeg ik afgelopen week, vers-van-de-pers, de Nederlandse vertaling van de Resolutie goedgekeurd door de Algemene Vergadering van de Verenigde Naties op 25 september 2015 toegestuurd. 

Op die dag hebben 193 wereldleiders zich verbonden aan 17 duurzame ontwikkelingsdoelstellingen (de fameuze SDG's) en 169 bijhorende subdoelstellingen. Deze doelstellingen bouwen verder op de Millenniumdoelstellingen van de VN en willen afmaken wat deze niet hebben kunnen realiseren. Deze agenda is m.a.w. niets minder dan een actieplan voor mens, planeet en welvaart.  Geen klein bier en ze willen het allemaal voor elkaar hebben tegen 2030 !

Een belangrijke organisatie die ons hier in Vlaanderen bij gaat helpen is CIFAL Flanders
CIFAL Flanders maakt deel uit van het UNITAR netwerk. 
UNITAR staat voor United Nations Institute for Training and Research en is het trainingscentrum bij uitstek van de Verenigde Naties. CIFAL Flanders krijgt zijn informatie grotendeels rechtstreeks van de VN en past zijn lesmateriaal maandelijks aan. Deze twee websites alleen al staan garant voor een weekend surf- en leesplezier !

Maar voor de mensen met een drukke agenda verwijs ik graag naar de twee andere documenten die Peter mij afgelopen week bezorgde.

1. Zeer praktisch is de Getting Started Guide

2. Waar we in België staan, lees je in Are the rich countries ready ? Een studie van september 2015. Globaal staan we op de 8ste plaats na Nederland en Duitsland. Op pag. 20 van de studie kan je lezen waar we goed in zijn en waar we echt aan moeten gaan werken.

We hebben m.a.w. geen enkel excuus meer om te klagen dat het allemaal zo slecht gaat. De tools en kennis liggen voor het rapen. Het is gewoon tijd om aan de slag te gaan !

 

 

 


Wat BIM dichter bij de praktijk zou kunnen brengen

Vooraleer ik van wal steek met mijn idee, een vergelijking om e.e.a. te duiden.

Stel je voor dat elke boekhouder zijn eigen werkwijze uitdenkt. Dit impliceert dat je door de jaren heen kennis over je bedrijf opbouwt a.d.h.v. de methodiek van die ene specifieke boekhouder.

Wens je van boekhouder te veranderen, dan kan je die kennis niet gewoon eventjes overzetten want die nieuwe boekhouder werkt al jaar en dag volgens zijn, ook zelf bedachte doch andere werkwijze en wenst dit uiteraard niet te veranderen voor één klant.

Voor de overheid is het al helemaal een ramp want zij moeten jaarrekeningen controleren die opgesteld zijn volgens duizend en één verschillende manieren.

Bench marking ? Forget it.

Kafka, denk je ? Wel, dit is exact wat er op de werkvloer in de bouwsector gebeurt.

Dus wat stel ik voor ? Een rekeningstelsel voor de bouwsector.

In 2008 stapte ik met dit idee naar het Instituut voor de Aanmoediging van Innovatie door Wetenschap en Technologie in Vlaanderenen en kreeg een subsidie toegewezen onder de vorm van een IWT KMO Innovatieproject (nr 080429).

Ondertussen zijn we acht jaar verder, zijn er nieuwe normen en wordt het rekeningstelsel in de praktijk getest. Eerst bij het project "Dageraad" (een relatief klein privé project dat bij de oplevering verkocht werd aan individuele kopers maar waar we van voor de aankoop van de grond het rekeningstelsel konden testen), nu bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten te Mechelen (een mega project van ca. 105.000m² en een investeringsbudget van 340 miljoen euro, waarbij de link met exploitatie belangrijk is maar waar het testen van de methodiek pas begon nadat het ontwerpproces afgerond was).

Zeer simpel voorgesteld ziet dit er als volgt uit:

Bij het opslaan van data dient men telkens vier aspecten in beschouwing te nemen:

  • DEVELOPMENT
    Dit handelt over vloeroppervlaktes: bruto versus netto, privatief versus collectief, per gebruiksfunctie, per verdieping, etc.
    Kapstok hierbij is de NBN EN 15221-6 Metingen van oppervlakte en ruimte in facility management. Maar gezien deze naar de praktijk toe te vaag blijft, vullen we die best aan met de gebruiksfuncties en ruimtebenamingen uit het Bouwbesluit.
    Voor de fans van SfB: tabel 0 blijkt in de praktijk niet echt te werken.
  • OBJECT
    Dit handelt over functies en life cycle cost.
    Kapstok hierbij is de NEN 2699 Begripsomschrijvingen en indeling m.b.t. investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken. Ook hier moeten we een link leggen naar een andere norm om dichter bij de praktijk te komen, nl. de verdere onderverdeling van tabel 1 van de BB-SfB (plus).
  • MATERIAL
    Dit handelt over materialen.
    Kapstok hierbij is de STABU bestekssystematiek. En ook hier dien ik de Nederlanders gelijk te geven: tabel 2 en 3 van de SfB werkt eenvoudigweg niet als je een vlot aankoopbeleid uit de grond wilt stampen.
  • GROUPWARE
    Een sharepoint is zo mogelijk nog belangrijker dan een BIM model. Immers, niet alle data kunnen in een BIM genoteerd worden. Maar alle data uit een BIM model kunnen wel op een sharepoint ter beschikking gesteld worden van de betrokken keypartners.
    Kapstok hierbij is kolom A van tabel 4 van de BB-SfB. Het is niet perfect maar mits wat boerenlogica best bruikbaar.
En om zeker te zijn dat we allemaal dezelfde definities hanteren, is er de terminologie geformuleerd door TU Delft in het kader van het Bouwbesluit.
 
Wat ons rest, is er gewoon mee aan de slag te gaan.

Waarom BIM in de praktijk zo moeilijk is

De laatste dagen voer ik een interessante mailcorrespondentie met Dr. Ir. Pieter Pauwels, Dept. of Architecture and Urban Planning, Universiteit Gent. De key vraag die opduikt, is: "Waarom is BIM in de praktijk zo moeilijk ?". Mijn antwoord zal vermoedelijk niet met open armen onthaald worden maar het is helaas de pijnlijke waarheid.

Het belangrijkste struikelblok is dat de meeste bouwwerken opgetrokken worden via het design-bid-build principe en dat onderhoud buiten beschouwing wordt gelaten (immers, het project dient direct na oplevering met zo een groot mogelijk winstmarge verkocht te worden – een ontwikkelaar is bij het gebruik geen betrokken partij). 

Hieraan zijn twee aspecten verbonden die academisch onderzoek vragen – en dat speelt ook binnen de verschillende partijen en/of afdelingen die DBFM projecten realiseren:

1. Er is een leger advocaten die zijn brood verdient door de conflicten tussen het “design” team en het “build” team op de spits te drijven. En als het een DBFM project betreft, is het wel een baas die met een zak vol bonussen zwaait op het einde van het jaar, een zak die verdeeld wordt onder de managers van diverse afdelingen die, binnen het DBFM project, tegengestelde belangen hebben.

2. Elk bedrijf in de bouwsector (of zelfs een afdeling van een concern dat DBFM projecten realiseert) werkt aan meerdere projecten tegelijk. Prioriteit voor dit bedrijf / die afdeling is om al zijn werknemers continue van fulltime job te voorzien. Bouwprojecten zijn alles behalve continue zaken: het PvE & ontwerp bouwt langzaam op, kent een gigantische piek bij het bouwen en eindigt in het min of meer continue ritme van facility management. Dit resulteert dat projecten binnen eenzelfde bedrijf vaak doorgegeven worden, net om bij een constant aantal medewerkers die pieken te kunnen opvangen. Bij deze overdracht gaat telkens informatie verloren. Immers, niet alles kan in data omgezet worden. De chemie en wisselwerking tussen mensen in een projectteam is in niets te vatten maar moet bij elke wisseling terug opgepakt, bijgewerkt worden. En dit vraagt tijd en dus geld.

M.a.w. zolang de conflict cultuur en het wisselen van medewerkers aan een project niet stopt, maakt BIM geen schijn van kans.


STABU in Vlaanderen ?

In Nederland heeft STABU al decennia lang zijn nut bewezen in de aannemerswereld. 

Maar net zoals er voor tabel 1 van de SfB er nood is aan een Belgische en Nederlandse variant, lijkt dit ook voor STABU het geval te zijn omdat er toch een verschil is in terminologie tussen beide gebieden. 

Overheidsinstanties (zowel adviesinstanties als onderwijs) laten dit ongemoeid omdat de Vlaamse bouwwereld dit zgn. niet wil. Maar is dit wel zo ?

Kan er geen werkgroep gevormd worden die alvast de titels van de STABU hoofdstukken en paragrafen naar een Vlaams werkbaar iets omzet ? Ieder kan dan zijn eigen, bestaand bestek dan gewoon in dit frame inschuiven. 

Het zou het leven van véél calculatoren een pak simpeler maken.

Anyone who wants to join me in this quest ?


Meting van oppervlakte: NEN 2580 versus EN 15221-6. Who wins ?

Bij de meeste projecten wordt zorgvuldig omgesprongen met budgetbeheersing. Laat ons daar duidelijk over zijn. Maar vaak stopt het daar ook bij. Logisch, want tot op heden hebben alle bouwpartners er zich (nog) niet toe verbonden om volgens dezelfde structuren te werken zodat we écht aan benchmarking kunnen gaan doen. Veel landen buiten België zijn hier evenwel druk mee aan de slag en men wordt tegenwoordig om de oren geslagen met allerlei initiatieven:De EN 15221 wenst de wereld van facility management te ordenen. En dit lijkt behoorlijk te gaan lukken gezien deze al in heel wat landen overgenomen is, ook in België !

In Denemarken gooit men Cuneco in de strijd om alle digitale communicatie in de huisvestingssector gestroomlijnd te krijgen.
In Engeland heeft men Arcadis EC Harris aan het werk gezet om een grote standaard uit te werken m.b.t. BIM. Het resultaat mogen we volgend voorjaar verwachten.
En Nederland is vorig jaar in de oude normen gedoken en heeft deze aan elkaar gekoppeld. Daar kent men nu de NEN 2699 - investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - begripsomschrijving en indeling.

M.a.w. willen we een houvast hebben om benchmarking te gaan doen inzake life cycle cost, dan moeten we maar over onze noordergrens kijken. Immers, veel zaken waar zij van vertrokken, kent een Belgische evenknie.

Maar deze laatste norm zorgt ook voor enige verwarring door, inzake oppervlakte metingen te verwijzen naar de NEN 2580 – Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden uit 2007/2008. Daarnaast wenst deze norm evenzeer rekening te houden met de ontwikkelingen binnen facility management, zowel met de Nederlandse norm NEN 2748 als de Europese normenreeks EN 15221 Facility Management, delen 1 t.m. 7

En laat nu deze laatste een deel 6 hebben met als onderwerp : metingen van oppervlakte en ruimte in facility management.

In dit artikel ga ik na wat de overeenkomsten en verschillen zijn. En dat is een hele boterham !

Laat ik daarom alvast eerst mijn conclusie meegeven. Voor mensen die dieper in de materie willen duiken, geef ik daarna alle details op een rijtje. 

Mijn voorkeur gaat naar de NBN EN 15221-6:2011 Metingen van oppervlakte en ruimte in Facility Management. En wel omwille van volgende redenen:

  • De EN norm is recenter dan de NEN norm
  • De EN norm wordt in principe door alle lidstaten van Europa gevolgd
  • De soorten oppervlaktes zijn beter genesteld
  • Er zijn geen uitzonderingsregels om de “meetmethode hanteerbaar” te houden. Door de inzet van software is het immers eenvoudiger geworden om de meest grillige oppervlaktes as such te berekenen. Ook naar onderhoud toe wenst men de reële oppervlakte te kennen. Vereenvoudigingsregels zijn bijgevolg niet meer van deze tijd.


Samengevat en t.b.v. de praktijk ziet de opdeling van de terreinoppervlakte als volgt uit:

Samengevat en t.b.v. de praktijk ziet de opdeling van de vloeroppervlakte als volgt uit:

Maar ik kan mij dus voorstellen dat er kritische geesten onder jullie zitten die nu denken: "Waarom Bovens ?" Wel oordeel zelf a.d.h.v. onderstaand lexicon. 

Hoogte / height

De NEN norm hanteert 3 soorten hoogtes, die bovendien ook in EN norm op dezelfde wijze gedefinieerd zijn:

  • Bruto hoogte / gross height - h
  • Netto hoogte / net height – hN
  • Vrije hoogte / free height– hF

De EN norm kent 2 extra soorten hoogtes:

  • Construction height – hc
  • Passage height – hp

Bruto hoogte is de loodrechte afstand tussen bovenkant afgewerkte vloer of aansluitend terrein en bovenzijde afgewerkte vloer van de ruimte daarboven of bovenkant van de dakconstructie. Bij een plat dak worden losliggende daktegels en grind niet meegeteld; isolatie bij een omgekeerd dak wél. Bij een hellend dak ligt de grens aan de onderzijde van de pannenlatten.
M.a.w. bruto hoogte is netto hoogte plus de daarboven liggende constructie hoogte.

Netto hoogte zit bijgevolg steeds geprangd tussen twee constructie hoogtes.

Tot deze laatste behoren volgens de EN norm ook de verhoogde vloer en het verlaagd plafond dat wél tot aan de muren reiken. De NEN norm doet hierover geen uitspraak.

Volgens de NEN norm zit het verschil tussen netto en vrije hoogte in het al dan niet rekening houden met incidentele verlagingen van constructiedelen. De grens leggen ze op 10% van de oppervlakte.
De EN norm toont in zijn illustratie het verschil a.d.h.v. een verlaagd plafond dat niettot aan de muren reikt.

Ruimte / space

M.b.t. deze definitie is de NEN norm strenger: ze voegt er een extra voorwaarde aan toe nl. dat er een netto hoogte is van ten minste 1,5m. M.a.w. een kruipruimte met een vrije hoogte kleiner dan 1,5m is voor de NEN norm geen ruimte en kan dus ook niet mee opgenomen worden als een aparte bouwlaag. De EN norm stelt deze voorwaarde niet noch bespreekt ze een dergelijke situatie.

Beide normen kennen drie soorten ruimtes: 

  • Binnenruimte (NEN norm) of type A (EN norm)
  • Overdekte gebouw gebonden buitenruimte (NEN norm) of type B (EN norm)
  • Niet-overdekte gebouw gebonden buitenruimte (NEN norm) of type C (EN norm)

Alle soorten vloeroppervlakte (bruto, netto, …) kunnen tot het type A, B of C behoren

Ruimtes type B en type C komen vaak naast elkaar voor bv. een gedeeltelijk overdekte balkon. De EN norm behandelt deze situatie niet.

De NEN norm stelt dat de aangrenzende ruimtes pas als aparte soorten ruimtes gedefinieerd moeten worden als de diepte van het overdekte deel groter of gelijk is dan 0,75m én groter of gelijk aan de halve netto hoogte onder het overdekte deel van het terras. Bv. is de netto hoogte t.p.v. het overdekte deel 2,60m, dan moet het gedeeltelijk overdekt balkon pas opgesplitst worden in twee aparte ruimtes als de diepte van de overkraging groter of gelijk is aan 1,30m.

In de praktijk wordt er, inzake gebouw gebonden buitenruimtes, doorgaans eerder naar beneden, richting vloer gekeken om een onderscheid te maken, dan richting plafond.  

  • Inpandig terras Wanneer (een deel van) de vloer boven een binnenruimte ligt.Immers, aan deze situatie is een extra kost verbonden om de onderliggende én naastliggende ruimtes te isoleren.
  • Balkon Wanneer de component enkel middels een thermisch onderbroken “isotec” aan het gebouw bevestigd is.
  • Dakterras Wanneer een deel van de dakdichting voorzien wordt van een extra afwerkingslaag om als permanente buitenruimte gebruikt te worden. 

Terreinoppervlakte / plot area

Terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.2 van de NEN norm.
Plot area is terug te vinden in artikel 6.1.1 van de EN norm.

Ook hier is de NEN norm iets specifieker dan de EN norm.

De NEN norm stelt dat enkel het deel van het perceel met een bouwbestemming in rekening gebracht mag worden. Als een deel van de terreinoppervlakte die men aanschaft t.b.v. een project bv. agrarische bescherming heeft, dan wordt dit deel niet in rekening gebracht.

Het lijkt logisch om enkel die kadastrale percelen op te meten die een bestemming hebben in overeenstemming met het te realiseren project.

Bebouwde terreinoppervlakte / building footprint

Bebouwde terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.3 van de NEN norm.
Building footprint is terug te vinden in artikel 6.1.4 van de EN norm.

De EN norm en NEN norm gebruiken andere figuren om e.e.a. duidelijk te maken.
Maar deze figuren sluiten elkaar niet uit.
Het is duidelijk dat: 

  • ondergrondse bouwlagen waarvan het plat dak gelijk komt met hetmaaiveld wél tot het gebouwde terreinoppervlakte behoren
  • ondergrondse bouwlagen waarbij boven het plat dak een grondpakketkomt niet tot het gebouwde terreinoppervlakte behoren

De EN norm doet geen uitspraak over ondergeschikte bouwdelen (open buitentrappen, hellingen en kelderkoekoeken).
De NEN norm behandelt deze wél en zet er zelfs een grens op nl.: open buitentrappen, hellingen en kelderkoekoeken met een bebouwde terreinoppervlakte kleiner dan 4m² behoren niet tot het bebouwde terreinoppervlakte.

Dit impliceert dat men volgende keuzes heeft:

  • Alle ondergeschikte bouwdelen mee opnemen in de building footprint
  • Geen enkele van de ondergeschikte bouwdelen mee opnemen in de building footprint
  • De NEN regel vormen en elk ondergeschikt bouwdeel apart opmeten om na te gaan of het al dan niet kleiner is dan 4m²

De eenvoudigste regel is om alle ondergeschikte bouwdelen in rekening te brengen.
Op deze manier vermijd je de discussie over wat wel een “ondergeschikt” bouwdeel is en wat niet. 

Onbebouwde terreinoppervlakte / external area

Onbebouwde terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.4 van de NEN norm.

External area is terug te vinden in artikel 6.1.8 van de EN norm.

Bovenstaande soorten terreinoppervlaktes zijn in beide normen als volgt aan elkaar gerelateerd:

terreinoppervlakte = bebouwde + onbebouwde terreinoppervlakte

plot area = building footprint + external area

De NEN 2580 doet geen uitspraak over verdere classificatie inzake onbebouwde terreinoppervlakte / external area.

De EN norm doet dit wel en geeft als voorbeeld volgend onderscheid (evenwel, zonder aan te geven hoe dit opgemeten moet worden):

  • Natural landscape
  • Paved areas
  • Structural units
  • Technical units

Naar de praktijk toe is het beter om volgend onderscheid aan te brengen in de external area:

  • public area d.i. het deel van de external area dat afgestaan wordt aan de publieke ruimte. Bv. een groot braakliggend terrein wil men omvormen tot een industrieterrein. Dit impliceert dat de ontwikkelaar een deel van het terrein afstaat om publieke infrastructuur aan te leggen (wegenis, straatverlichting, riolering, etc.). De gemeente zal (een deel van) deze kosten op zich nemen. Het is dus zaak om dit apart te behandelen.
  • common area d.i. het deel van de external area dat privaat is doch ter beschikking staat van de gemeenschap van eigenaars.
  • private area d.i. het deel van de external area dat doorverkocht wordt aan particuliere eigenaars.
  • fallow area d.i. het deel van de external area dat braak blijft liggen

Overbouwde terreinoppervlakte

Overbouwde terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.5 van de NEN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de EN norm en ook in de praktijk lijkt hij mij weinig toegevoegde waarde te hebben.

De overbouwde terreinoppervlakte is de som van de oppervlakten van de delen van een gebouw, die zich geheel boven het niveau van het maaiveld bevinden en daar niet mee gelijk liggen, voor zover deze oppervlakte uiteraard binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

Het betreft dus uitkragende constructiedelen zoals entree-overkappingen, dak overstekken en niet-beweegbare zonweringsconstructies.

Pas als aan volgende eisen voldaan is, wordt het uitkragend constructiedeel tot de overbouwde terreinoppervlakte gerekend: 

  • Oppervlakte van de verticale projectie van het uitkragend deel op het horizontaal vlak moet groter of gelijk zijn dan 4m²
  • De diepte van het uitkragend deel moet groter of gelijk zijn dan 0,75m
  • De diepte van het uitkragend deel moet groter of gelijk zijn dan de halve netto hoogte onder het uitkragend deel

Onderbouwde terreinoppervlakte

Onderbouwde terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.6 van de NEN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de EN norm en ook in de praktijk lijkt hij mij weinig toegevoegde waarde te hebben.

De onderbouwde terreinoppervlakte is de som van de oppervlakten van de delen van een gebouw, die zich geheel onder het niveau van het maaiveld bevinden en daar niet mee gelijk liggen of erboven uitsteken, voor zover deze oppervlakte uiteraard binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

Pas als aan volgende eisen voldaan is, wordt de ondergrondse bouwlaag tot de onderbouwde terreinoppervlakte gerekend:

  • Oppervlakte van de verticale projectie van het geheel onder het maaiveld liggende deel op het horizontaal vlak moet groter of gelijk zijn dan 4m²
  • De diepte van het geheel onder het maaiveld liggende deel moet groter of gelijk zijn dan 0,75m. Dit om te vermijden dat doorlopende, uitstekende funderingsconstructies aan de definitie zouden beantwoorden.

Built area / Building envelope

Built area is terug te vinden in artikel 6.1.2 van de EN norm.

Building envelope is terug te vinden in artikel 6.1.7 van de EN norm

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm, doch is simpelweg de som van de

Staan er meerdere gebouwen op de terreinoppervlakte, dan noemt men bovenvermelde som van één gebouw de building envelope.

De som van de building envelope van alle gebouwen samen, is de built area.

Un-built area

Un-built area is terug te vinden in artikel 6.1.3 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm, en is ook niet verkrijgbaar via een som van wél bestaande begrippen.

Het is simpelweg de plot area minus de built area.

Building area above ground

Building area above ground is terug te vinden in artikel 6.1.5 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm, en is ook niet verkrijgbaar via een som van wél bestaande begrippen.

Dit is de som van de verticale projecten op een horizontaal vlak (maaiveld) van de delen van een gebouw, die zich boven en op het niveau van het maaiveld bevinden, voor zover deze oppervlakte binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

Building area below ground

Building area below ground is terug te vinden in artikel 6.1.6 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm, en is ook niet verkrijgbaar via een som van wél bestaande begrippen.

Dit is de som van de verticale projecten op een horizontaal vlak (maaiveld) van de delen van een gebouw, die zich onder en op het niveau van het maaiveld bevinden, voor zover deze oppervlakte binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

Bouwlaag / level

De EN norm en de NEN norm hanteren verschillende voorbeelden maar de basis redenering is dezelfde: wanneer het hoogteverschil tussen beide afgewerkte vloeroppervlaktes groter is dan 1,5m dan heeft men te maken met twee afzonderlijke bouwlagen.

Overbrugt een trap een kleinere hoogte dan 1,5m, dan wordt er doorlopend over deze trap heen geteld. Wordt er een hoogte groter of gelijk aan 1,5m overbrugt, dan behoort de horizontale projectie van de trap zelf tot de volgende bouwlaag.

Ruimten, waarvan de netto hoogte plaatselijk lager is dan 1,5 m, worden in hun geheel tot één bouwlaag gerekend. Een voor mensen toegankelijke zolder, waarin een netto-hoogte van 1,5 m of hoger voorkomt, is dus een bouwlaag.

Zoals hierboven reeds aangegeven, stelt de NEN norm dat ruimten, waarvan de netto hoogte overal lager is dan 1,5 m, bv. een kruipkelder, geen aparte bouwlaag vormen, noch tot een andere bouwlaag worden gerekend. 

Maar gezien deze kruipruimte wél gebouwd moet worden, is het logisch om deze laag toch een aparte nummer te geven zodat de kosten hiernaar toe afgeleid kunnen worden.

Level Area (LA)

Level Area is terug te vinden in artikel 5.2 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van de hele bouwlaag tot aan de afgewerkte, permanent aanwezige buitengrens van het gebouw. Dit impliceert dat vaste, onveranderlijke zonneweringsconstructies wél meegeteld worden, inklapbare zonneweringsconstructies niet.

Binnen in de bouwlaag wordt over alles heen gemeten en zijn er geen uitzonderingen waar men rekening moet mee houden. Ook overdekte / afgesloten verbindingsgangen behoren bijgevolg tot de Level Area.

Fig. B.2 uit de EN norm toont aan dat ook, wat de NEN norm gebouw gebonden buitenruimtes noemt, ook tot de Level Area behoren.

Gescheiden gebouwen worden apart opgemeten.

De Level Area wordt vervolgens opgesplitst in: 

  • Non-functional Level Area (NLA)
  • Gross Floor Area (GFA)

Non-functional Level Area (NLA)

Non-functional Level Area is terug te vinden in artikel 5.3 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm.

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van vloeropeningen t.g.v. een

  • Atrium
  • Technische schacht (void)
  • Lokale verdieping (cavity)

Gross Floor Area (GFA)

In de EN norm is de Gross Floor Area de Level Area minus de Non-functional Level Area.

Gross Floor Area is terug te vinden in artikel 5.4 van de EN norm.

De Gross Floor Area wordt vervolgens opgesplitst in:

  • External Construction Area (ECA)
  • Internal Floor Area (IFA)

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Bruto vloeroppervlakte is terug te vinden in artikel 4.2 van de NEN norm en situeert zich tussen de Level Area en de Gros Floor Area van de EN norm in.

Terwijl de EN norm binnenruimtes en aangrenzende overdekte buitenruimte samen neemt, splitst de NEN norm dit expliciet op in:

  • BVO van een gebouw
  • BVO van overdekte gebouw gebonden buitenruimten van een gebouw
  • BVO van niet-overdekte gebouw gebonden buitenruimten van een gebouw

Uit de normtekst en figuren in bijlage A behoren volgende zaken tot de BVO van een gebouw:

  • De oppervlakte van een trapgat, liftschacht en leidingschacht op elkvloerniveau
  • De oppervlakte van een vrijstaande uitwendige kolom indien deoppervlakte groter of gelijk is aan 0,5m²
  • Uitpuilende bouwcomponenten aan de buitenzijde van het gebouw indien de oppervlakte groter of gelijk is aan 0,5m²
  • Nissen aan de buitenzijde van het gebouw indien de oppervlakte kleiner is aan 0,5m²
  • Vides in het gebouw indien de oppervlakte kleiner of gelijk is aan 4m²

Ook hier blijkt dat de regels om de “meetmethode hanteerbaar” te houden eerder de zaken bemoeilijken dan vereenvoudigen wanneer men met software werkt die automatisch oppervlaktes berekent of wanneer men de link naar facility management wenst te leggen.

Exterior Construction Area (ECA)

Exterior Construction Area is terug te vinden in artikel 5.5 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm.

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van de volledige buitenwandconstructie inclusief alle vaste items die aan de buitenzijde bevestigd zijn.

Internal Floor Area (IFA)

In de EN norm is de Internal Floor Area de Gros Floor Area minus de Exterior Construction Area.

Gros Floor Area is terug te vinden in artikel 5.6 van de EN norm.

De Internal Floor Area wordt vervolgens opgesplitst in:

  • Internal Construction Area (ICA)
  • Net Floor Area (NFA) 

Internal Construction Area (ICA)  

Internal Construction Area is terug te vinden in artikel 5.7 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm.

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van de dragende constructie binnen in het gebouw.

Net Floor Area (NFA)

In de EN norm is de Net Floor Area de Internal Floor Area minus de Internal Construction Area.
Net Floor Area is terug te vinden in artikel 5.8 van de EN norm. 

De Net Floor Area wordt vervolgens opgesplitst in:

  • Partition Wall Area (PWA)
  • Net Room Area (NRA)

Netto vloeroppervlakte (NVO) 

Netto vloeroppervlakte is terug te vinden in artikel 4.3 van de NEN norm maar stemt niet geheel overeen met de Net Floor Area van de EN norm.

De NVO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies - daar waar de EN norm in twee stappen werkt nl. dragende en niet dragende scheidingscomponenten tussen ruimtes, neemt de NEN norm dit samen - van de afzonderlijke ruimten.

Uit de normtekst en figuren in bijlage A behoren volgende zaken tot de NVO van een gebouw:

  • De oppervlakte van een trapgat, liftschacht en toegankelijke leidingschachtop elk vloerniveau
  • De oppervlakte van een vrijstaande kolom of wandschijf indien deoppervlakte kleiner is dan 0,5m²
  • De oppervlakte van een vrijstaande niet toegankelijke leidingschacht indien de oppervlakte kleiner is dan 0,5m²
  • Nissen indien de oppervlakte groter of gelijk is aan 0,5m²
  • Vides of schalmgaten in het gebouw indien de oppervlakte kleiner is dan 4m²

Ook hier blijkt dat de regels om de “meetmethode hanteerbaar” te houden eerder de zaken bemoeilijken dan vereenvoudigen wanneer men met software werkt die automatisch oppervlaktes berekent of wanneer men de link naar facility management wenst te leggen.

Tarra oppervlakte (TO)

Tarra vloeroppervlakte is terug te vinden in artikel 4.4 van de NEN norm en is het verschil tussen de bruto vloeroppervlakte en de netto vloeroppervlakte.

Gebruiksoppervlakte (GO)

Gebruiksoppervlakte is terug te vinden in artikel 4.5 van de NEN norm.

De GO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies - daar waar de EN norm in twee stappen werkt nl. dragende en niet dragende scheidingscomponenten tussen ruimtes, neemt de NEN norm dit samen - , die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Uit de normtekst en figuren in bijlage A maken volgende zaken het verschil met de NVO:

  • De oppervlakte van een ruimte waar de netto hoogte kleiner dan 1,5mm.u.z. vloeren onder trappen, hellingsbanen, e.d. behoren wel tot de NVO maar niet tot de GO
  • De oppervlakte van een liftschacht behoort wel tot de NVO maar niet tot de GO
  • De oppervlakte van een trapgat met een oppervlakte groter of gelijk aan 4m² behoort wel tot de NVO maar niet tot de GO
  • De oppervlakte ingenomen door niet-dragende scheidingswanden behoren niet tot de NVO maar wél tot de GO

Ook hier blijkt dat de regels om de “meetmethode hanteerbaar” te houden eerder de zaken bemoeilijken dan vereenvoudigen wanneer men met software werkt die automatisch oppervlaktes berekent of wanneer men de link naar facility management wenst te leggen.

GO is een grootheid die in het Bouwbesluit gebruikt wordt. Gezien de regels geformuleerd in het Bouwbesluit in België niet van toepassing zijn, heeft het weinig zin om deze vrij ingewikkelde berekeningen uit te voeren.

Partition Wall Area (PWA)

Partition Wall Area is terug te vinden in artikel 5.9 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm.

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van de niet-dragende en verplaatsbare / beweegbare scheidingsconstructies tussen ruimtes binnen in het gebouw.

Net Room Area (NRA) 

In de EN norm is de Net Room Area de Net Floor Area minus de Partition Wall Area.

Net Room Area is terug te vinden in artikel 5.10 van de EN norm.

De Net Room Area wordt vervolgens opgesplitst in volgende categorieën:

  • Technical Area (TA)
  • Circulation Area (CA)
  • Amenity Area (AA)
  • Primary Area (PA)

Technical Area (TA)

In tabel C.1 van de EN norm staat opgesomd wat er onder Technical Area valt.

Vergelijken we dit met de gedefinieerde ruimtes uit het Bouwbesluit in Nederland, dan stemt dit overeen met:

3 technische ruimte (meterruimte, stookruimte, liftmachinekamer)
6 opslagruimte voor huishoudelijk afval
7 liftschacht en liftkooi

Maar ook service tunnels, voor mensen toegankelijke schachten, opslag- en werkruimtes voor alles wat met technisch onderhoud te maken heeft

Circulation Area (CA)

In tabel C.2 van de EN norm staat opgesomd wat er onder Circulation Area valt.

Vergelijken we dit met de gedefinieerde ruimtes uit het Bouwbesluit in Nederland, dan stemt dit overeen met:

4 verkeersruimte

Dit is inclusief ruimtes die bedoeld zijn voor evacuatie bij noodgevallen.

Amenity Area (AA) 

In tabel C.3 van de EN norm staat opgesomd wat er onder Amenity Area valt.
Vergelijken we dit met de gedefinieerde ruimtes uit het Bouwbesluit in Nederland, dan stemt dit overeen met:

1 toiletruimte
2 badruimte

Maar ook kleedruimtes en ruimtes waar onderhoudspersoneel hun spullen in kwijt kunnen.

Primary Area (PA) 

In tabel C.4 van de EN norm staat opgesomd wat er onder Primary Area valt.

Vergelijken we dit met de gedefinieerde ruimtes uit het Bouwbesluit in Nederland, dan stemt dit overeen met:

5 stallingsruimte voor fietsen
8 verblijfsruimte

De EN norm stelt expliciet dat parkeerplaatsen die zich in het gebouw bevinden tot de Primary Area behoren en wanneer dit niet het geval is, deze tot de Plot Area behoren. Deze logica volgend geldt hetzelfde voor stallingsruimte voor fietsen.

De tabellen C geven voorbeelden van verdere onderverdeling maar zijn niet bindend. Doch, zeker m.b.t. tabel C.4, zijn er gelijkenissen met de verblijfsfuncties van het Bouwbesluit uit Nederland:

Woonfunctie

In de EN norm is dit “Residence”
Gebruiksfunctie voor het wonen. 

Bijeenkomstfunctie

Deze zijn in de EN norm in detail apart opgenomen

Een gebruiksfunctie voor het samenkomen van mensen voor kunst, cultuur, godsdienst, communicatie, kinderopvang, het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse en het aanschouwen van sport.

Dit is zeer ruim en gaat van een congrescentrum over een kerk tot een discotheek. Maar omvat evengoed delen van een gebouw zoals een tribune in een sportgebouw, de eetzalen van een restaurant, een cursusruimte of vergaderzaal.

Celfunctie

In de EN norm is dit mee opgenomen onder “Residence”

Gebruiksfunctie voor dwangverblijf van mensen

Gezondheidszorgfunctie

In de EN norm is dit “Hospitals”

Gebruiksfunctie voor medisch onderzoek, verpleging, verzorging of behandeling. Verder dient te worden opgemerkt dat een verpleeghuis, vanwege het feit dat de bewoners er over het algemeen permanent verblijven, naast de gezondheidszorgfunctie, tevens een woonfunctie omvat. In een dierenkliniek worden dieren weliswaar medisch behandeld, maar de regelgeving voor de gezondheidszorgfunctie richt zich op de gezondheidszorg voor mensen. Een dierenkliniek is dus niet per se een gezondheidszorgfunctie.

Industriefunctie

In de EN norm is dit “Production”
Gebruiksfunctie voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden.
De praktijkruimte van een dierenarts of in een dierenkliniek valt onder “industriefunctie”.
Ook de keuken van een restaurant valt hier onder terwijl de eetzaal onder “bijeenkomstfunctie” valt.

Kantoorfunctie

In de EN norm is dit “Offices”
Gebruiksfunctie voor administratie.

Logiesfuncties

In de EN norm is dit mee opgenomen onder “Residence”
Gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan mensen.

Onderwijsfunctie

In de EN norm is dit “Education”
Gebruiksfunctie voor het geven van onderwijs.
Een tot een school behorend gymnastieklokaal is een sportfunctie.

Sportfunctie

Deze zijn in de EN norm in detail apart opgenomen
Gebruiksfunctie voor het beoefenen van sport.
Een ruimte voor toeschouwers valt onder de bijeenkomstfunctie.
Kaart- en bordspelen zijn bijeenkomstfuncties. Een enkele biljarttafel in een cafe is geen sportfunctie maar een bijeenkomstfunctie.

Winkelfunctie

In de EN norm is dit “Retail”
Gebruiksfunctie voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten.

Overige gebruiksfunctie

Nog niet benoemde gebruiksfunctie voor activiteiten waarbij het verblijven van mensen een ondergeschikte rol speelt.
Onder verblijven van mensen moet worden verstaan de langere aanwezigheid van dezelfde mensen. Bijvoorbeeld een wachtruimte bij station of een telefooncel verblijven niet voor lange tijd dezelfde mensen waardoor het verblijven van mensen een onderschikte rol speelt.

 

Gezien het Bouwbesluit op dit vlak toch beter uitgewerkt is dan de EN norm, is het in de praktijk gemakkelijker om, voor de verdere onderverdeling van de Primary Area, de gebruiksfuncties van het Bouwbesluit over te nemen.

Think ! About estimating, ants and Star Trek

Lately my head seems like a crossroad where classic work ethos collides with the strangest thoughts.

80% of my time these days is spent on budget control. 
A client hires my services as a back-up and reflection chamber for the hospital he is building. Not really a small one: 105.000 m² which means an investment of 327 million euros.
It started as a classic building project in 2008. The only thing different back then was the use of BIM, Building Information Modelling, combined with three different designer companies: one for the architecture, one for stability issues and one for technical installations. Very new at the time but not revolutionary since the software has been around for more than a decade. 
The first contractor was appointed in 2013 through a tender procedure. But not the classic one which gives the order to the lowest price. My client had followed a workshop lead by me some years ago and remembered that a set of criteria through which the contractor could show his eye for quality and process control was necessary. So he went that way. Brave but again, not really revolutionary.  

And yet, this project can indeed be called truely revolutionary !

Not by the use of the most fancy software or process methodology but by its mindset. 
The revolution at this project takes place in the meeting room. The way we work and interact as a team, even though we are different companies with an agenda of our own.
I hear you thinking: this is the utmost normal way of behaviour ! 
Well, not in the Belgian Construction World for the last decades: a meeting is normally a battle field where there is way to much testosteron in the air. You are supposed to work as less as possible and to sheet as much as possible. No person will admit it but deep down in their hart they know it's true. At the new hospital we're building: none of that ! The workload is shared, mistakes are admitted and solved without raised voices. And budget and planning is still under control.

But there is more: we question every step of what is considered to be daily business and don't hesitate to turn it around when it means less administration. 
Again, you're thinking: of course ! What else would you do ? 
One exemple: I dare you to find Belgian architects and contractors who work without monthly time consuming quantity surveys even though everyone is convinced that this is an enormous burden to get your money without gaining any knowledge. Well, we skipped it and replaced it by a far better system that demands less time and generates way more knowledge ! 

The other 20% of my time I spend teaching estimation to unemployed people with very different backgrounds and of very different ages. Without estimation software. Well, I don't consider Microsoft Office software. Excel has become as ordinary as pencil and paper. 
The emphasis is on the thinking. 
Analyzing the project means finding the story of the design. Making the estimation means creating the sequel of the building. Estimation software can help you finding the words, perhaps finding shreds of sentences and offering some grammar rules. But it won't tell the story of the project. Finding and continuing the story is how a job, which is perceived to be boring and often useless - in case the estimation doesn't results into a contract, which can run up as high as 9 times out of 10 - , when that job turns into a quest for knowledge.
This is my message to estimators: think, be active ! Don't let software turn you into a robot. 

A while ago Peter Hinssen posted a tweet or facebook message (I don't recall which one it was) about ants and wondered if this would be our future: equally looking creatures performing seemingly imposed tasks ? Becoming a kind of robot controlled by others ?

Recently I searched the internet and found it again: http://bigthink.com/videos/how-ants-and-humans-are-alike  
I think this will be our future indeed but I also think we won't mind looking the same and the tasks we will perform won't be imposed.

In the sixties Star Trek came to the screen and got violent reactions because humans where presented so differently: a black woman who was an officer was in those days not heared of ! At that time everyone in the Western world could dress the way they wanted but were stuck in their social position by the colour of their skin, their gender, the people they knew. Start Trek is very different: almost no distinction in outer appearance but what a mixture of characters ! Characters who help them to excel at their job. Characters who can turn their differences into a benifit for the team. Characters who respect each other for what they are; the good ànd the bad sides.

Even today we are still far from the Star Trek situation: we still want to look very different on the outside but prefer to be the same on the inside. 

We are no victim of our society and do create thoughts and ideas of our own but the most of us will only express them as long as they are harmless for the organisations who control our lives: companies, politics, labour unions, health insurances, etc. However, the number of people who lack the possible dangers is growing by the day. And it will turn our society upside-down !

The availability of data, big data, will structure our daily life because information will be available to every single one of us at any given moment in space-time. 

Rigid organisations, which have their own survival as their number one priority, will disappear. Organisations will become contemporary, rather organic things, brought to life to fill a need which springs from the bottom of society. Need fulfilled, organisation gone. Or the organisation reinvents itself to help solving another up-popping need.

A lot of people think that innovation is creating an artificial market which, by means of the right marketing strategy, will find it's way to the consumer. Some companies let us believe that they search for the "needs" of society and are not "just doing something". 
But according to what I can see around me, I don't think they fully grasp the idea and contemplate themselves with just some green-washing because this is the fashion of the day. Start Trek and the ants seem to be far away ... 

Yet, some people have started thinking and that is important.
Something is on the move ... :o)


Nieuwe normen in 2013

Dit jaar is er zowel in Nederland als in het Verenigd Koninkrijk een nieuwe norm gelanceerd.

In Nederland is dit de NEN 2699 die handelt over de investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken. Ze vervangt de volgende normen :
  • NEN 2631 / NBN B06-003 m.b.t. de investeringskosten voor bouwprojecten
  • NEN 2632 / NBN B06-004 m.b.t. de uitbatingskosten
  • NEN 2634 / niet overgenomen in België m.b.t. de bouwfasen, bijhorende begrotingen en kwaliteitseisen.
Gezien deze normen de basis vormden voor het rekeningstelsel dat ik in 2008 met steun van het IWT kon ontwikkelen, was het logisch om de nodige aanpassingen door te voeren. En ik moet zeggen, daar waar het bij de oude normen, mijns inziens, nog een beetje stokte richting praktijk, lijkt dit nu helemaal weggewerkt.

Alleen inzake bouwfasering blijf ik op mijn honger zitten: de NEN 2699 hanteert hierbij De Nieuwe Regeling van 2011 die relatief weinig verandert t.o.v. de bouwfasering uit bijlage A van de NEN 2634.

BREEAM hanteert, m.b.t. de bouwfasering, de indeling van het Britse RIBA. En laat deze laatste dit jaar een nieuw workplan doorgevoerd hebben dat helemaal aansluit bij mijn research van 2008. Het enige verschil is dat zij nog een fase 0 hanteren, nl de fase waarin de strategische keuzes gemaakt worden - de initiatief- en haalbaarheidsfase in de NEN 2699. Een vergelijking van de vier indelingen inzake fasering is terug te vinden op de pagina "DOWNLOADS" van www.bouwdata.net.

De nieuwe object code m.b.t. LCC (life cycle cost) is eveneens op diezelfde pagina te downloaden.

En op de homepage van www.bouwdata.net staat de bijgewerkte powerpoint presentatie die ik gebruik bij gastcolleges.

Veel leesplezier !

Met Vriendelijke groeten,
Peggy
 

nieuwe versie BouwData beschikbaar

Op de pagina "downloads" van www.bouwdata.net is een nieuwe versie van de afsprakenstelsels inzake development, object, material, fasen en groupware geplaatst.

Feel free to download !


Workshop Construction Management

Tijdens gastcolleges heb ik slechts enkele uren de tijd om construction management uit te leggen. Is er interesse voor een meer diepgaande, interactieve workshop ? Een vlugge berekening leert dat een workshop van 9.00h tot 17.00h incl broodjeslunch mogelijk is voor € 149 pp excl BTW bij 7 deelnemers. Vriendelijke groeten, Peggy


The ideal quantity take-off: how do they do it ?

The ideal quantity take-off provides information to the developer, the designer and the contractor.

How do they do it ?

The backbone of this QS are the objects the designer works with. From there you take sidetracks towards floor surface to gain knowledge for the developer and towards materials to come to the full shopping list for the contractor.

How detailed do you need to work ?

This depends on the phase: when you are only considering to invest, you will determine the cost on a much more global scale than when you're preparing the start of the works on site.

On www.bouwdata.net at the "download" page you find the Excel file with theObject Code in Dutch to start from.

In the left top corner you see 4 groups:

  • group 1 is the structure of costs according to the investment standard NBN B06-003, the standard for costs related to facility management NBN B06-004 (both dark blue lines) and table 6 of the NEN 2634 (light blue lines) which connects the investment standard to table 1 of the international classification system SfB. 
    But for daily practice, this is too vague. 
    So we move to group 2 to get started.
     
  • group 2 are the things you have to put a price on when you consider to invest.
    According to the NEN 2634 one only needs to put figures behind the dark grey lines, the "element clusters", table 7 of this standard. But in order to make a proper decision between several options I dig deeper. The light grey lines - "elements" according to table 8 of the NEN 2634 - and white lines - "components" according to the BB-SfB (plus) - you see in group 2, are the checklist to follow. In the next phases (groups) more of them will appear.
     
  • group 3 you use when you are working on a structural design
    This is often called the "provisional" design phase. But there is nothing provisional about it ! The moment you decided to go on with the investment, you started working on a layout plan, you determined where the loads will go to the foundations and where the technical shafts would come. I can't imagine that, once this job done, you consider to do it all over again because you changed your mind overnight. My advice: go slowly but steady forward in this phase and consult every teammember involved. This way you won't have to start all over again.
     
  • group 4 you use when you are completing the design
     

Group 4 is the level where the top-down of the designer meets the bottom-up logic from the contractor. The emphasis is still on fonction. E.g. everything concerning windows in the facade is to be found together in 2D.31:  the beam above to support the facade and inner wall of the facade, the window itself, the plasterwork on the sides, the tablets and all ornaments around the opening. 

Why ?

Well, the designer works with models. When he removes a window, everything related to this particular window has to be cut out of the cost. And the designer doesn't want to look at ten places in the QS to do so.

On the other hand, when the contractor needs to put a price on a project, he doesn't want to look at ten places in the QS to find all the plasterwork, either.

So, what do we do ?

Well, the moment we start determining the materials, we add an extra column.
On www.bouwdata.net at the "download" page you find the Excel file with the Material Code in Dutch to work with. As explained in one of my first articles on this blog, I use the STABU standard instead of table 2 and 3 of the SfB.

You are used to a QS in a single tab of an Excel file. 
To have an ideal QS for both the designer and the contractor, we are going to add an additional tab with the material code in the lead. Through the formula "sum.if", you can reorganise the QS you allready made into a shopping list for the contractor.

How ?

By moving forward to real construction cost engineering, and adding the cost type (labor, material, equipment or subcontractor) and a unique number (e.g. the article number of the supplier) to the material code. Once you have this, the "sum.if" formula turns this second tab into the complete shopping list for the contractor.

Now two partners have their ideal QS. What about the third one, the developer ?

He is interested in costs related to the big surfaces and in an analysis of the floor surface: gross floor space versus net floor space; salable floorspace versus net floor space.

When we look at the exemple of the window, the different levels of the object code will do.
In the tab of the material code, you enter a price per unit.
In the tab of the object code you add another column. 
With the "vertical.search" formula you retrieve this price per unit from the tab with the material code. 
In a next column in the tab of the object code, you multiply this price per unit with the quantity of the component (smallest particle of the object code). This gives you the total price per component. 
E.g. the sum of all the components of 2D.31 divided by the total surface of all facade openings gives you a figure per square meter facade opening. 
Store this in a database together with a solid project information sheet and the developer will get, over time, a good source for budgetting next projects.

But a developer needs more. On www.bouwdata.net at the "downloads" page you find the Excel file with the Development Code in Dutch to work with. This is a mixture of common sense, the Uniformat Classes and a variation on the coding of spaces in the Dutch Bouwbesluit.

Add this as a third tab to the QS.
I usually put this one first, then the tab with the Object Code, followed by the tab with the Material Code. Development is to be recognized by red-grey colours, Object by blue-grey colours and Material by green-grey colours.

When you go back to the Excel file concerning the Object Code you will see in the 4th column how this Object Code is related to the Development Code. By deviding the cost of the Object Code to the quantity of the, in column 4 mentioned, Development Code, you get e.g. the cost of the architectural and structural works per m² gross floor surface.

As a general rule I state that, with every item you want to measure, you ask yourself to which room this belongs (this is mainly the case with finishings and certain parts of the technical installation), which function it has (e.g. will it disappear when the window is removed from the model ? If so, put it onder 2D.31) and of which material it is made.
Whenever you work your way through the project in this methodological manner, you will certainly come to the ideal QS for the developer, the designer and contractor all at once.

But be aware: it remains a hideous job no matter whether you do it by a simple Excel file or by adding parameters in a BIM software.

Kind regards,
Peggy


Some thoughts on QS, BIM and renderings

The past two months I have been busy making old fashioned quantity take-offs based on plans in dwg format and figures to be put in an excel file. 

The first project would be realised in a building team. So I could make sure that the quantity take-off would deliver knowledge for the developer, the designer and for the constructor. A hideous task but very rewarding. 

The following projects were more old fashioned school: projects in a design-bid-build setting with the sole purpose of checking the bill of quantities and gaining no other knowledge whatsoever. The contractor made a bid based on the quantity take-off delivered by the architect and considered it to be presumably. But, as it often goes in private projects, the negotiations tend towards a total fixed price so the quantities presumed at first need to be checked. 
That is where I pop in. The estimator is busy with his next "box" - cfr my first articles on this blog last year - and doesn't have the time to dig in the previous one. And another set of eyes detects other things. So they pay me to do the job.

The big difference with a decade ago is that there isn't any detailed quantity survey available to ease and shorten this time consuming control job. And skipping the control is no option because the rate of mistakes is no less than 10 years ago, quite on the contrary ... 

Why ?

The first problem is the marketing motto of BIM software: it will shorten the time needed on the drawing table. What they don't mention is the vast amount of extra time needed to put all the parameters right in order to get the thorough quantity take off needed to finetune the estimation to its lowest price. The second problem is the lack of knowledge about estimation of the person who makes the drawings.

Let me give you an example: the walls in a bathroom of an apartment and judge for yourself.

 
 
 
 
A lot of different situations for such a small room, isn't it ?


Next question: how are we going to deal with this given the still existing "design-bid-build" culture and the possibilities new software has to offer ?

Here is my point of view.

The designer really sticks to his core business and chooses the software who gives the best rendering possibilities in the shortest possible time. His output reaches no further than a "moodboard" so that every participant in the building process can get the "look and feel" of the project.

Than the engineers have a look at it and determine the width of the construction needed for stability and the insulation needed for thermic and acoustic comfort desired by the client.

BIM is primarily a database and should also be threated this way. It contains solely information of the engineers and contractors. Nice rendering possibilities remain in the "moodboard" software.
Yes, this means drawing everything twice but the second pair of eyes allows you to detect errors and opens up good old fashioned communication - sometimes people, in business, tend to forget that we can also use our mouth for speech instead of our fingers.

There are two possible ways to create this BIM depending on the knowledge of the person making the model.

  1. He/she knows how to estimate from a contractor's point of view. In this case everything of what is drawn in the example above is to be put into the model with the correct coding towards development, object and materials. A job as hideous as my excel file, believe me !
     
  2. He/she never worked as an estimator at a contractor company and therefore lacks the knowledge for thorough coding. In this case he/she makes sure that the parameters who generate the quantity take-off are left blank. This under the motto to put only these things into the model/database that are correct and generate knowledge for the other partners in the building process.
The person of situation 1 is currently a white raven and very hard to find. So most of the time we will be confronted with situation 2: a person who draws and is very familiar with BIM software and a person who estimates and hardly knows how to open a BIM file.
 
So, here is my advice when you choose a design-bid-build formula and work with BIM in the design phase:
  1. When you are not familiar with parameters in BIM, don't deliver the quantity take-off to the contractor. It only confuses him when he gets the wrong figures.
  2. Invite the contractor for a short briefing on how to use the BIM model in a BIM viewer software. Give him a locked BIM model to explore while estimating.
And remember: the purpose of BIM is not to save time but to eliminate errors by sharing a common tool. Only used at its best, it will ease the process. Carrelessly used it will generate extra failure and cost.


Kind regards,
Peggy


Bouwteams en overheidsopdrachten: hoe zou dit werken ?

Dat is wat Dimitri De Cock probeert uit te zoeken.

Dimitri De Cock werkt bij de Dienst Infrastructuur en Vastgoed van de provincie Antwerpen en volgt daarnaast de opleiding Master in the Real Estate aan de Antwerp Management School.

Vorig jaar gaf ik er een gastcollege omtrent construction management en geraakten we aan de praat over bouwteams en overheidsopdrachten. Waarom gaat het daar nog moeizamer dan in de privé sector ? Hij wijdt er zijn masterproef aan.

Het zou hem - en mij ! - enorm helpen, mocht u enkele minuten vrij maken om de enquête in te vullen op https://www.enquetesmaken.com/s/95fda47

Van harte bedankt !

Vriendelijke groeten,

 

Peggy


Merry Christmas and Happy New Year !

Dear readers,

it filled me with joy to see that my writings are appealing to readers all over the world: from Belgium to Malaysia and Brazil, from the US to Russia. I wish all of you a Merry Christmas and a Happy New Year !

Kind Regards,

 

Peggy


Explaining BouwData - part 6

First there was the sun with outdoor activities and then there were a lot of classic tenders to make a bid on. So, in the past month, my workplace resembled a lot my fancy old office filled with boxes full of paper. Luckily the paperwork was replaced by digital files. But there was another difference: although the projects where very different and for multiple clients, I always felt part of a team. So, to all of these clients: a warm thank you for achieving where my previous bosses failed !

But back to the future and BouwData now. 

The backbone of the different sets of agreements is the object code, a code with focus on function and life cycle cost. It can be used from the early consideration to invest in real estate to the phase of real cost engineering where knowledge about labor, material, equipment and subcontracting is necessary. It is from the object code that you can relate to the material code - the language of the contractor - and to the development code - the language of the developer.

It will take me some "parts" to explain its full depth, though.

The starting point was, as with the material code, the search for the standards to be used. And again the Netherlands proofed to be way ahead of Belgium.

On the highest, most general level, you have the same standard in Belgium and Holland: the NBN B06-003 / NEN 2631. This standard started his life in the Netherlands in 1979 and Belgium followed in 1983, 5 years later. Its focus is on investment costs and sums up, quite precisely, the kind of cost you need to consider :

  1. the acquisition of the ground you want to build on and the costs you have to make it ready for the contractor to plug in the socket and start building. Yes, this includes getting rid of trees, bushes and all kind of dirt, making sure that the groundwater has dropped sufficiently  if necesarry and that electricity and water is available on site. 
    Why ? Well, these costs can have an influence on you're choice of spot you want to realise your project on, more or less regardless of the design
  2. the cost of the building itself including all equipment which is fixed to the building and not related to the production process which will occur when the building is in use.
    Important to notice: in this fairly old standard they already stated that there are different levels and ways to look at these costs: from the point of view from the developer (e.g. if you want to build a hospital, costs are in the earliest phase related to the number of beds), over the point of view from the designer (elements of the model), what you need when tendering to the point of view from the constructor (the sequence of coming to the building site).
  3. the cost of equipment related to the use of the building
  4. additional costs such as fees for designers, assurance, financing, moving into the building, etc.
Quite I good start and still accurate today but it is lacking detail.

In 2002, they realised this in the Netherlands as well. So they made the NEN 2634 which related the previous standard on investment costs to the international table 1 concerning elements of a new design of the SfB, the international classification system for construction. In this standard they define more precisely all phases of the design and building process and state how costs should be defined in every single one of them.

The object code is also the set of agreements to discuss Life Cycle Cost. 
The previous standards where made in a time where the world of design & construction had nothing to do with the world of facility management. In those days, nobody had ever heard of LCC. So I searched for standards in that world and yes, they also had felt the need of organising their costs. And again, the Netherlands proofed to be ahead of Belgium. They installed the NEN 2632 in 1980 and Belgium followed by taken it entirely over in 1983, calling it the NBN B06-004.

So, looking at all these standards I had sufficient background to relate it to my 15 years of estimating experience.

How ? Read the next part ! And I promise not to wait another month this time :o)

Kind regards.
Peggy

Explaining BouwData - part 8

Long time since I found time to write something on this blog. I still don't have a lot of time but sometimes one just has to create some :o)

Anyway, concerning BouwData: so far I explained the way the contractor looks at an estimation (material code) and the way the designer does (object code). As stated in one of my earliest writings on this blog, there is also a third party who has an interest in estimating: the owner or developper. For them there is the development code.

What is important to developpers ? m² floorspace ! 
And moreover: how many square meters is needed for construction ? And of the net floor space which remains, how much of it can be sold to clients in case of apartments or how much can be used for e.g. beds in a hospital ?

Again I looked for standards to help me out. In Belgium and the Netherlands we have a standard on how to measure surfaces : NBN B06-002 which is equal to the NEN 2630. The latter one is already replaced by the NEN 2580 when they defined the "Bouwbesluit". 
In Germany there is the DIN 277 and there is also an ISO 9836 available.

In 2011 the EN 15221-6 came to life but this is a standard for facility management. In the Netherlands a commission stated that this is an entirely different business, so they hold on to their NEN 2580. And in Belgium ... well, here it is business as usual: every organisation defines his own way of measuring :o)

What do I do ? The NBN B06-002 is quite simple and resembles a lot the NEN 2580, DIN 277 and ISO 9836. So I stick to that.

In this blog some practical guidelines in a nutshell.


Gross Floor Area
in Dutch: Bruto Vloeroppervlakte (BVO)
in DIN 277 indicated by BGF

According to the NBN B06-002 you have to count the gross floor area on all levels. Thus also the levels partially or entirely underground, technical levels, roof terraces and attics where you can do something. You measure along the outer side of the facade on each floor just above the floor finishing. 

Staircases, elevators and technical shafts, all belong to the BVO.

What doesn't belong to the BVO ?

  • smaller parts with a section < 0,5m² on the outside of the facade
  • free standing columns outside the facade with a section < 0,5m²
  • voides with a surface > 4m²
  • basements with a free height < 1,50m
  • roof surfaces who are not used as a terrace
  • open staircases outside the building
  • non covered area's such as patio's with a surface > 4m²
  • metallic gangways along the facade with maintenance as its single purpose
This is the same as in the DIN 277. 
In the ISO 9836 this is the "total floor area". This standard makes a distinction between spaces who are totally surrounded by walls and spaces who are partially open to the surrounding area. The NEN 2580 makes even a further distinction between covered outside spaces and non-covered outside spaces, both when adjacent to the building. We don't look at gardens or sitting areas which are detached from the building.
 
Personally I make the distinction by adding an "e" to BVO for exterior when I measure terrraces and balconies and adding an "i" for interior when measuring entirely closed rooms/buildings.
 
When your building has a common wall with its neighbour, you measure to the heartline of it.




Net Floor Area
in Dutch: Netto Vloeroppervlakte (NVO)
in DIN 277 indicated by NGF

In short the net floor area is the gross floor area minus solid construction elements.
Following items are to be left out of the measurement:
 
  • walls
    when you take all the walls out of the measurement, you speak of net floor area
    when you take only the bearing walls out, you speak of used floor area

    in Dutch the latter one is called "gebruiksoppervlakte" and marked by GO  
  • voides with a surface > 4m² 
  • parts of the room where the free height is < 1,5m
    remark: in the DIN 277 these parts do belong to the net floor area 
  • free standing column or a small wall when the groundsurface > 0,5m² 
  • shafts for technical ducts when the groundsurface > 0,5m²

Incidental alcoves on the outer walls with a groundsurface < 0,5m² are ignored.


Defined spaces and functions

In Belgium, every architect, creates names for the different spaces in a building. Sometimes he or she is consistent over all his/her projects, sometimes they like to invent names for every new project.

One could look at column 9 of table 0 of the SfB to define spaces but again, as with table 2 and 3 for the material code, I found the names in the Dutch "Bouwbesluit" more related to daily practice.

The DIN 277 roughly devides the net floor surface into:

  • usefull surface
  • technical spaces
  • spaces for traffic
  • rest surface (with the free height < 1,5m)
The Dutch "Bouwbesluit" is slightly different. 
They defined following spaces:

1 toilet
2 bathroom
3 technical spaces
4 spaces for traffic
5 storage of bicycles
6 storage of garbage
7 elevator shafts
8 space used by people
9 undefined space (is the same as the "rest surface" of the DIN 277)

Next to defined spaces they have defined functions for the use of spaces:

1 living
2 meeting
3 captivity
4 health
5 industry
6 office
7 lodging
8 education
9 sports
10 shopping
11 other functions where people are not constantly present



Development Code

So, how do I glue this and other questions concerning floor surfaces together into one code ?

When I receive a plan in a design & build project, I first check the terrein surface. Believe it or not but it happened that a part of the building was designed on the ground of the neighbour !

The total terrain surface (TO) can be devided into categories and is to be marked on a plan:
  • surface to be build on (BTO - red), measured according the NBN B06-002
  • surface to become a garden (ATO)
    this garden can be part of the community (ATO_C - yellow) or privately sold to one of the owners of the complex (ATO_P - blue)
  • surface left as it is (OTO - not coloured)
 
The next thing I check is the gross floor area (BVO) with a distinction between inside (BVOi - green) and outside (BVOe - purple) according to the rules mentioned above.



Then we get to the inside: the net floor area (NVO)
Since the defined functions are only related to the defined space nr 8 "space where people remain", I use the code 8.01 for living, 8.02 for meeting, etc. 
In the category 8.11 I make further distinctions:

  • 8.11a garage
  • 8.11b storage 
  • 8.11c changing rooms
  • 8.11z other functions

Each room/function has again its own distinct color to use on plans. In this way I develop a visual "feeling":



For developers it is important to make a distinction between floor levels under the ground and floor levels above it. However, the standards don't give any answers when the soil isn't horizontal. The European Commission uses for his own buildings following method:



Level 0.00 on the outside of the facade is the level of the foothpad in the middel of the facade.
The floors who are situated between this outside level 0.00 and 1,50m below it, are considered "above groundlevel".
The Uniformat Classification uses A to mark the substructure en B to mark the superstructure and shell. In the development code I "borrow" this A and B.

Another important issue for developpers is to know the ratio between spaces used for the community and spaces to be sold to several owners. The first space I mark with a "C" and the latter with a "P".


An exemple of the Development Code: ACi8.11a

  • A : the space is to be found under groundlevel
    B is above groundlevel
     
  • C: the space is used by the whole community of owners
    P is space exclusively for a private owner
     
  • i: the space is completely surrounded by walls
    e is outer space adjacent to the facade
     
  • 8: space used by people
    see above for the other defined spaces
     
  • 11: other functions where people are not constantly present
    see above for the other defined functions
     
  • a: garage


Kind regards,
Peggy

For beginners: how to determine a selling price ?

This is one for estimators at the beginning of their carreer and for those who are struggling with the calculations of their estimation software. Or, when you put it the other way around, how should your estimation software calculate ?

For the clients and architects who want to peep inside the kitchen of a general contractor: a warm welcome as well :o)

Here we go.

STEP 1

In a classic tender you have a list of articles where you have to put a price on.
Read carrefully the specifications and estimate the according costs for labor, material, equipment and subcontractors, article per article.
When finished the software will totalise this. These are the DIRECT COSTS.

STEP 2

As stated in my previous articles on this blog (and elsewhere), there are things you need in order to realise the building but which are not specifically mentioned in the tender.
Not estimating them will certainly result in a furious boss !
Some contractors estimate these costs in a seperate Excel file, some do this in the estimation software. It doesn't matter where you estimate it, as long as the job is done. 

The total sum of these costs are the INDIRECT COSTS.

Usually your boss wants to know how big these costs are related to the direct costs, preferably expressed in a percentage. How much this should be, really depends on what is specifically asked for in the tender: it can go from less than 1% when the architect wants to get a feeling with how a project is actually realised and mount up to 15% when it doesn't interest him at all.

STEP 1 and STEP 2 together is the PROJECT RELATED COST for the contractor.

In a formula:
                        project related cost = direct costs + indirect costs


STEP 3

A contractor has an office, an accountant and all other kinds of costs. 
And these costs remain whether he has a full order book or not. 
These are the GENERAL COSTS (in Dutch: algemene kosten or AK). Usually, these costs are taken into account bij adding a percentage on top of the production cost. 

In a formula:
                        total cost = project related cost x (1 + % general costs)

Some considerations:

  • Each contractor has a slightly different view on what is project related and what not. 
    E.g. some contractors have a standard all risk insurance which is part of the general cost percentage; others look at the insurance project by project and add its cost to the project related cost.
  • Another thing: how big is the contractor you work for ? Does your company has his own engineering department ? In that case the general cost will be higher than the small contractor who only executes what is written down in the tender.


So, for you, as a beginning estimator, it is important to know what your boss exactly means by "general costs". Usually, the percentage is somewhere between 4% tot 8% of the project related cost.

STEP 1, 2 and 3 together is the TOTAL COST for the contractor.


STEP 4

A contractor wants / needs to make a profit. And your boss is not always so sure of the quality of your work. He will therefore add a percentage on the selling price for profit & risk. 

In a formula: 
                         selling price = total cost / (1 - percentage for profit & risk)

When you want to know how many euros or dollars this "dream" percentage for profit & risk is, the formula becomes:

                        profit & risk = selling price - total cost


STEP 5

Now we know what the total selling price will be, but how do we divide it over the articles of the tender ? Again, there are several considerations

 

  • Sometimes, clients indicate a fixed sum for certain articles.
    E.g. kitchens in apartment blocks. The final, individual owner of the apartment gets a fixed sum to buy the kitchen of his dreams (what happens when he wants to buy a more expensive or less expensive kitchen, I'll tell you in one of my next contributions to this blog). In these cases you're selling price is known and needs to be fixed .
    In the direct cost of that particular article you put 80% to 90% of the fixed sum depending on the general cost percentage you agree on with your client ànd the discount you expect to get from the subcontractor who actually will build the kitchen.

    When you make your estimation in Excel, add a column where you can add e.g. an asterix (*) to mark these prices. 
      
  • Sometimes, the client already consulted subcontractors for e.g. windows.
    In other words, your client knows the price of the external joinery.

    Two remarks:

    1. When the client intends to work with a general contractor, he knows that the coördination of all the subcontractors come with a cost. In my experience clients are willing to pay from 3% up to 15% for it.

    2. As a general contractor you will get a better price of the subcontractor than your client because he is a one time client and you are a regular one.

    1. and 2. together means that you can put a selling price for these kind of items between 90% up to 110% of the direct cost of that particular article.

    Again, when you make your estimation in Excel, add e.g. an asterix (*) in the additional column to mark these prices.

 


Thus, the first thing you do after you have determined the total selling price, is to deal with the kind of articles mentioned above.

The total of these FIXED SELLING PRICES can be called SP1 (in Dutch VP1, verkoopprijs 1). 
The RELATED DIRECT COSTS need to be totalised as well and can be called DC1 
(in Dutch KP1, kostprijs 1).


Secondly, you have to deal with the remaining articles.

The total sum of the REMAINING SELLING PRICES  can be called SP2. 
The total of the RELATED DIRECT COSTS can be called DC2.

The MULTIPLIER (in Dutch "overslag") of the direct costs in order to determine the individual selling prices of the remaining articles can be obtained by dividing the total of the remaining selling prices by the remaining direct costs.

In formulas: 
                         SP2 = selling price - SP1
                         DC2 = direct costs - DC1
                         multiplier = SP2 / DC2

As you can tell from above, the multiplier can have a wide range. When do you need to start worrying ? When the multiplier drops below 1,05 or exceeds 1,35. In those cases you better go and look for mistakes in your estimation :o)

Good news: for the time being, your job as an estimator is done.



STEP 6

It would be nice if the initial bid automatically results in a final contract. Perhaps this is the case in Utopia but certainly not in our daily construction world. Several times you will need to adjust you bid because of new quantities, new items, etc.

Before you make you're first adjustment, freeze all individual selling prices ! If you don't the formulas will start running their own life and you'll end up with different selling prices for articles where nothing changed. And trying to explain this to the client is an annoying thing to do and therefore is to be avoided at all times !
This also means that, in this phase of the selling process, you really need to keep your head cool.

There are several possibilities:

  • Only the quantity changes.
    In this case, you only need to adjust the related the direct cost but be aware. 
    E.g. a pump to pour concrete will have no different cost if you pour that day a couple of m³ more or less. In other words, the selling price remains the same but the percentage of profit & risk might drop or increase. 
    You could keep the same multiplier but all this small changes in individual selling prices of the tender will unnecessary complicate the sales process.
     
  • A new but similar article is added.
    In this case you need to apply the same multiplier as the one used with the existing simular articles. The selling price needs to be logical for the client !
     
  • A really new article is added.
    Here you have a choice in which multiplier you will use: the same as in the first bid or a different one. To make the choice you have to consider whether this new article has an influence on the indirect costs. It is also an opportunity to correct the dropping percentage of profit & risk due to only changing quantities or to correct a mistake you find in your estimation after handing over the bid to the client
What is important for your boss ? That is simple: how much money is left for profit & risk when the contract is signed ! And he will certainly compare this to the initial "dream" percentage which was set out in the first edition. So it is really important to keep a record of the changes you made throughout the sale process.
 
Not all that simple, but it surely is the most fun part of estimating !
 
Kind regards and keep warm this weekend !
Peggy

 


Explaining BouwData - part 7

Before moving on, it is important to be sure that we all speak the same language. Especially for the interpretation of the NEN 2634 this is important. So here a little lexicon made by the university of Delft:

  • COMPLEX (same word can be used as well in Dutch as in English)
    This is a collection of buildings who are somehow related to one another
      
  • BOUWWERK or building in English
    This is the complete collection of functional and/or physical objects needed to give a solution to the need of housing (this can be a real house or a factory, hospital, school, etc. but not a road or bridge or solution for traffic)

    In the NEN 2634 the division of costs on this level is defined in table 6
    An exemple: 2 bouwkundige werken or, in English, constructional works
      
  • ELEMENTENCLUSTER or a cluster of elements in English
    This is a group of elements with related characteristics

    In the NEN 2634 the division of costs on this level is defined in table 7
    An exemple: 2A fundering or, in English, foundation
      
  • ELEMENT (same word can be used as well in Dutch as in English)
    This is a functional object with a specific purpose belonging to a building without being related to a specific physical solution.

    An element has a one-to-one relation to a building part

    In the NEN 2634 the division of costs on this level is defined in table 8
    An exemple: 2A.13 lagen op grond or, in English, layers on soil, explained as a layer designed to carry 3 t/m² and with a flatness of 5mm over a 2m length
      
  • BOUWDEEL or building part in English
    This is a physical object with a specific performance just because of the materials used and the way it is constructed.
    A building part has a one-to-one relation to a
    n element

    The layer on soil described as an element can also be described as a building part and it sounds like this: a layer on soil made out of 20cm concrete C25/30 with 25kg/m³ steel fibers on a PE foil of 0,2mm and layers of 5cm sand and 30cm of chippings
      
  • COMPONENT (same word can be used as well in Dutch as in English)
    These are the physical objects with a specific performance where building parts are made of.

    The NEN 2634 stops at the level of element but when you look beyond the summary of table 1 of SfB you find everywhere on the internet, you see something usefull. 
    Especially when you look into the BB/SfB-plus which prof. Frank De Troyer from the University of Leuven published in 2008.
    An exemple: 2A.13.0 - demolition, excavation for layers on soil
      
  • ACTIVITEIT or activity in English
    This is a process of putting into work materials using labor and equipment

    Here, we enter back into the field of the material code and, as I wrote in one of my previous blogs, STABU is here much more usefull than the table 2 and 3 of SfB.
    One can say that the activities are the molecules of an estimation
      
  • MIDDEL or means in English
    This is a general information carrier for building materials, labor or equipment
    One can say that the means are the atoms of an estimation

Sounds interesting, doesn't it ? Certainly when you put it into a nice PPT slide:



I thought so as well when I started to put it into daily practice. 
It didn't take long to figger out that this was all too theoretical.
Let me give you an exemple: 2D.31 exterior wall openings. 
The idea is to have cost knowledge on a very rudimentary level when designing: a cost per square meter opening. This implicates that, when you want to put detailed estimations into a database, that you put the costs for big megadoors, ordinary windows and doors and automatic entrance doors all together in a big blender to generate the cost indicator of the exterior wall openings for that particular project.
So, I did. 
But I ended up spending a lot of time writing down what the result really meant and when I needed to use the database I always felt very insecure.

On top of that, when I looked at table 6, I felt I didn't have the means to make proper distinctions between the different mass studies I had in front of me.

I had to figger out something else. 
And the answer was quite easy: move everything one phase up ! 
So, my nice PPT slide now looks like this:



I'm using it now for a couple of years and it never has let me down !

Kind regards,
Peggy
www.bouwdata.net 


Explaining BouwData - part 5

To realise a building you need money. Whether you are a developer, designer or constructor it is the same amount of money you're talking about. The way you look at this sum is, on the contrary, totally different. This I made clear in one of my previous blogs. Therefore, to gain knowledge I created three codes:
  • the development code for developers with emphasis on floor surfaces
  • the object code for designer with emphasis on functions
  • the material code for constructors with emphasis on materials
Today, I'm going to give you some background on the material code.
 
To the developers and designers who are thinking: "this doesn't interest me at all !" and whose finger is now moving to the little cross in the right top corner of the screen, I would like to ask to hold on a second. Your attitude is typical 20th century. In the 21th century it is all about transparency and communication (*). And in order to communicate properly, you have to know how the other person thinks and what his needs are. So, please, take a good glas of wine and continue reading. You won't regret it :o)
 
Having this off my chest, let's go back to the material code. This code is all about how and with what kind of material you are going to realise the building. To know what's available on the market, Google is an excellent tool. But for some products you have standard contracts and certain knowhow is the same in every project. This knowhow is sometimes even exclusive for your own company. So, beside a good search engine on the internet,  you also need a little database of your own to store adresses of favourite suppliers and subcontractors, to keep interesting offers which might be interesting for other assignments in the future and to write down the personal knowledge you gain while working your way through several projects. At least, I felt this need and I see that fellow estimators are struggling with the same issues. A lot of them invent their own structure for this database. I prefer to work according to existing standards. And for this problem there are two possibilities: table 2 and 3 of SfB or the STABU from Holland.
 
At first I tried to work according to the SfB because this is a worldwide spread classification method for construction. This meant analysing every single thing you purchased by material and by form. For concrete this is simple enough: it will be poured on site so according to table 2 we have code E. And it is made out of sand and stones bind together through a chemical process using water and cement. According to table 3 we have code f2. Together you write it down as Ef2. The code of an Argex block is Ff5. But what with a toilet ? In an estimation this is usually offered by a subcontractor for one single price. No problem: in table 2 I had X for complex shapes and in table 3 I had a if I didn't want to specify anything or if I simple didn't know whether the material was made of organic or anorgonic stuff.
 
Mission accomplished ?
 
Since I am quite a perfectionist I spend a lot of time to make sure that the Xa category was kept to a minimum and explaining to people why they should use f2 and not f5. 
Now I had a fairly large Excel file and could start sorting. Problem: in alphabetical order I got a list which hadn't anything to do with the order of materials coming on site. And searching on codes was really hard since there wasn't any connection with the word (nor in Dutch, nor in English) so memorising was a nightmare.
 
Mission failed, yes ! 

And now I also knew why people in Holland so firmly sticked to their STABU :o)
So, I tried it that way but added something to make it even better: I used the coding of STABU chapters and STABU paragraphs and added a 2 to 4 lettercombination. Poured concrete became 21.50.BET (concrete is beton in Dutch), classical wooden formwork became 21.32.HOUT (wood is hout in Dutch), etc. All items concerning pouring concrete on site were gathered in the 21 chapter, all masonry in chapter 22; just as the order you encounter these items while realising the building.
The 2 to 4 letterword had several advantages: it helped to memorise the codes and it allowed me to make distinctions or add items as much as I wanted to. E.g. next to classical wooden formwork, you also have things like Framax, a system of panels to construct the formwork or additional layers to add texture to the concrete surface. These are all different suppliers but are all to be estimated in the paragraph 21.32 contemporary formwork. In the material code I have now:
  • 21.32.HOUT bekistingshout
  • 21.32.MAT structuurmatten
  • 21.32.SYS systeembekisting
And if a contractor wants another category, well, he simply has to search the according STABU chapter and paragraph and add a two to for lettercode to make the distinction with the other categories in the paragraph.
 
Another exemple: suppose you have a young trainee estimator in your company who needs to estimate pile foundations inside a building which needs to be renovated - or you as designer or developer start getting an interest in technical solutions ;o)
Instead of starting a search on Google, he or she could start her search in the companies database by using the material code 20.32.REN as a key: 
  • in the database with adresses he can find the subcontractors the company already worked with
  • in the database with company related experience she knows the additional things to pay attention to
  • in the database with ancient offers, he can see the level of cost to expect
So before bumping into your office, the trainee already knows the basics and the time spent together can be used to focus on the SWOT of the project itself. Quite efficient !
 
But on top of that, the material code in combination with the cost type and the number of the supplier or the number of your library also form the "atoms" of an estimation. 
  • 21.50.BET.10.000 - labour pouring concrete
  • 21.50.BET.20.25/30EE2/EA1S320 - concrete C25/30-GB-EE2/EA1-S3-20mm (**)
  • 21.50.BET.30.32 - concrete pump with a reach of 32m
  • 21.50.BET.40.XXX - subcontractor who makes component XXX with his own material and equipment
I am now using this code for six years and never find myself in any trouble. A new material gets his own material code and the possibilities of creating "atoms" for my estimation are endless.
So I, like the people from Holland, am 100% pro STABU :o)
 
 
The material code in pdf format can be found on www.bouwdata.net under "downloads".
If you want to receive the material code in Excel format, just send me a mail pbo [at] pbcalcenconsult [dot] be.
Unfortunately the material code only exists in Dutch. So, if anyone who speaks English from when he or she was a todler and learned "construction" Dutch during his professional carrier, please contact me as well ! Because I would love to make an English version of it.
 
 
Kind regards and enjoy the sun !
Peggy
 
 
(*) look around you and read Alvin Toflers "Third Wave" and after that "The New Normal" by Peter Hinssen and you'll know what I am talking about ;o)
 
(**) another possibility is to use a simpler number after the cost type. We used to do this because in some estimation software you needed to type the entire code manually.  The disadvantage was that if there comes another type of concrete on the market who is something between two existing types, it ends up at the end of the line with the next number. In modern estimation software you "click" or "drag" the code. So it is better to use a longer code which leaves room for new products to find their place between existing ones.
 

Explaining BouwData - part 4

When I left my fancy office in 2006, I didn't stop estimating. Quite on the contrary. Where estimating was previously merely a necessity to get the contract signed, it is now the end product of my business. And because of this shift in focus, I realised how sloppy me and fellow estimators sometimes worked.

Let me give you an exemple.

Masons are hard to find. And good masons often start their own specialised company. Therefore, general contractors often depend on them to get the job done. So, when estimating a project, you ask their price. Way too often this price is put into the estimation as a subcontractor. But most of the time these people only bring their own trowel. Bricks and mortar are to be bought by the general contractor; vertical and horizontal transport is to be done for them with the centrally placed tower crane.

Important question: how do you know whether this one tower crane is sufficient to get the job done in the most efficient way ? Well, out of the estimation you derive all the labor hours. Devide them by 8 hours per day and you get the number of "labor days". You  think you will hire the tower crane during e.g. 10 months. In one month you have, on average, 17 to 18 days that people work on the site. Multiply the 10 months by 17 or 18 and you have the "crane days". Divide now the "labor days" by the "crane days". When the result is 8 to 10 this means that, on average, 8 to 10 people are working on site at the same time. In this case you will be doing just fine with this one tower crane. With a higher result the men will have to wait to get their material to work with. With a lower result, the tower crane is not used at its full capacity.

Now, suppose we put the masons we hire as a subcontractor in the estimation. When deriving the labor hours, their hours will not be taken into account. But these people expect that you get the material to the spot where they work in time. If not, they will not be able to work at the estimated efficiency and they will lose money. And people who lose money while working, are usually not the people who deliver the best job. So, in the end the general contractor himself is the victim.

Another issue: all kinds of labor are put in the estimation by the same code because it is usually the same price. Suppose that, at the moment of estimation, it looks like it that there will be enough masons in your own company available for the job. When deriving the labor hours from the estimation, the check of the centrally placed tower crane will be done correctly. But suppose that there is a delay and when the project eventually starts, there are no masons available anymore. Now you have to go through the whole estimation and add up manually how many hours were ment for masonry in order to create a separate budget for these hired masons. In our digital age, a real stupid thing to do.

What can we do about it ?

Apply the set of agreements of BouwData on cost types :o) 

Which cost types do we have ?

  • the classic MAMO, used when the design is finished and when the budget is made to do the purchases. But there are costs which can't be considered as a MAMO e.g. costs for assurances, taxes, etc. In BouwData the code 00 is used to summarise all general funds in the estimation

    - A of "arbeid" which is Dutch for all kinds of labor: the wages of the workers on site as well as the wage of the projectmanager, as well for own staff as for hired people.
    Further distinction is to be made by the material code (will be threated in part 5 of this blog). In BouwData the code 10 is used to summarise all labor in the estimation

    - M of "materiaal" which is Dutch for deliveries, costs for materials used in the building or which can't be used afterwards (e.g. the notice board with all the building partners). In BouwData the code 20 is used to summarise all deliveries in the estimation

    - M of "materieel" which is Dutch for equipment, costs for all the things which don't remain on site and can be used in a following project. In BouwData the code 30 is used to summarise all equipment in the estimation

    - O of "onderaannemer" which is Dutch for subcontractor: people who come on site with their own materials and/or equipment to realise a component of the building.  In BouwData the code 40 is used to summarise all subcontracts in the estimation

  • As I stated in my previous blogs, there are also other costs to be considered while estimating:

    - AK of "Algemene Kosten" which is Dutch for general costs not related to any particular project. Usually this is a percentage added to the cost types mentioned above between 5% and 10%

    - W of "Winst" which is Dutch for profit: the estimated selling price minus the estimated costs. Usually this is also a percentage added to the cost types mentioned above.

    - R of "Risico" which is Dutch for risk: this is an amount of money for unexspected events.  Usually this is considered together with the profit and can go from 0% up to 10%.

    - S of "Stelpost" which is Dutch for a fixed sum. This is used when there are no details available for a component which certainly will needed to be build. E.g. a kitchen in an apartment block.

  • But before purchasing, while designing there is also a need for estimations. In this phase it is too soon to go to the market to ask for prices, though. Usually you search in a database with cost ratio's. There are three levels of cost ratio's, all related to the object code and phasing of projects (will be threated in one of my next blogs as well).

    - cost ratio related to the "elementcluster", which is used when defining the programm requirements

    - cost ratio related to the "element", which is used when making the structural design

    - cost ratio related to the "component", which is used when finetuning the design

All eight sets of agreements are related to each other. Don't expect to understand and see all relationships at the first glance. But believe me, once you get the hang of it, it is a very usefull tool to keep your budget under control. And if you have any questions, just ask !
 
Kind regards,
Peggy

Praktische richtlijn: gunningscriteria bij offerteaanvraag

Beschouwingen zijn leuk, maar praktische richtlijnen zijn handiger. En ik had beloofd om ook deze laatste via mijn blog mee te geven. Bij deze :o)

Via deze link vind je gunningscriteria voor een algemene offerteaanvraag.


Prettig weekend.

Vriendelijke groeten,
Peggy


Explaining BouwData - part 3

Another lazy saturday morning after a great evening at Jazz Middelheim. Blog time.

For the last time in these series, let's go back to my fancy office filled with boxes full of paperwork . One of all the documents is the bill of quantities. As an estimator you are expected to put a price after each item mentioned. Quite obvious. 

Unfortunately most of the time the items mentioned only concern products which make up the building itself. Construction involves a lot more than the concrete, bricks and mortar though. Questions like which crane will we use, how many hours do we need for figuring out every detail, is there water and power on site, who are we putting on site to organise everything, etc. ... they all come with a price. And beside these additional costs related to the project, there are also general costs like housing, accountancy, a staff party every now and then, etc. ... to be considered. And there is the issue of profit. Or adding an additional percentage for the risk if you are running out of time and can't check everything to the detail you want to. It's quite some work.

"And a lot of words but give me some figures", I hear you think. Well, the costs of the site installation, the organisation, the general costs and percentage of profit and risk all together mount up between 20% for a big apartment building to 35% for a complicated renovation project related to the sheer production cost.

So when there are no specific items for it in the bill of quantities, you need to add these costs in another way. And here comes the catch. Or better, the commercial thinking pops in. 
Let me give you an example. Suppose you heared that the project developer is considering to take the windows out of the tender and intends to order it directly to the subcontractor. In this case you will add no additional fee to the items suspected to be cut out of the tender. You might be satisfied with less turnover but not with less profit or less money to cover your general costs. And now suppose that your collegue-competitor-contractor doesn't have this information. He will normally split the additional costs equally on all the items mentioned in the bill of quantities.
The result is that you will end up with pricelists very difficult to compare all depending on the commercial view of the contractor on the project.

So here is what I suggest:

  • Don't judge by price only. Look at his willingness to share technical support, check the references.
  • Treat installation site and organisation on site in the same way as production costs. And do make a difference between fixed costs and costs related to the execution time
  • Negociate on the percentage of general costs, profit and risk. General costs between 5% and 10% are normal depending on how many support the contractor can offer (e.g. when he has a whole team available to study stability issues, making BIM models etc it is obvious that he has higher general costs than the contractor who only know how to pour concrete). Percentage for profit and risk go from 0% up to 10%. I usually aim, when working with open books and a real building team for 7% general costs and 3% profit & risk. On top of that I make the deal that further profit gained while actually purchasing is cut in two: 50% for the contractor, 50% for the owner
  • When you work with a real building team and open book system, make sure you have a coach and concentrate all administration to one hand. Use groupware and let everyone focus on what he or she is best at. Don't forget that the design team and contractor team are used to be on different sides of the curtain for decades. In a building team it's essential that they are at the same side !
So now you know the history of estimating and got a glimps of the future. 
Next time we'll start discussing the 8 sets of agreements in detail. 

Kind regards,
Peggy

Explaining BouwData - part 2

What did I learn in that fancy office of mine ? Well, only knowledge on a very detailed level.

Why ? The content of every box was different. Of course, I hear you thinking: it's another building ! But it would have made my life easier if every architect delivered a bill of quantities with a simular structure. Like they do in Holland. There, if you see the number 22 every estimator of every contractor knows it's about masonry. I, on the other hand, always felt like a detective the first days when the box arrived: was the doorframe to be included in the price of the door ? If not, where could I find it in the quantity take off ? And needed it to be painted ? If yes, where did I have to put that price ? Together with the doorframe or was there a separate item for it ?

Imagine our accountants all working according to their own set of rules. And imagine you switching to another accounting firm. All the figures which ment something for your previous accountant would be worthless for the new one because he uses a different system of analysing your books. And what about the government ? Annual balance sheets of every accounting firm would look different ! Impossible, you think. Well, that's exactly how our Belgian construction industry works : every architect has his own way of making a quantity take off.

Are they to blame for not organising themselves better ? I don't know. There are some documents available but they all have a narrow point of view. E.g. the VMSW has it's focus on social housing. Therefore it is not suited for e.g. a factory building. And the coding system they use is not related to any Standard. 

Which brings me to the real bottle neck. Why ? 
Let me start by explaining the different viewpoints you can have on a building.

First there is the developer. This guy - or lady - is interested in selling the property. So, if the prices of car boxes in a basement don't exceed the cost of the basement, he won't bother to build it. What else does he wants to know ? How many gross floor surface he has to built and how many square meters of it mean a profit when selling.

Then we have the designer. He - or she - wants to create something for mankind, something to be remembered by. But often the design of his dreams costs too much. So the designer has to skip things. What if he removed that window out of the model ? Costwise this means that not only the window has to disappear but also the beam above, the plasterwork on the sides, the sill on the outside, the tablet on the inside, the occasional ornament around the window in the facade,...

And the constructor ? He doesn’t care about the things above. He needs to do some purchases: concrete, reïnforcement, coffrage, bricks, mortar, … and he needs to make an evaluation whether he is going to work with his own laborars or with subcontractors. Very different than making an investment plan or modelling the best design !

So, if you let all of this people make a list of articles to tender, it will have a very different structure, depending on the knowledge it needs to generate.

For decades we held on to the single tree structure assuming that the headlines will give the investor the knowledge he wants, assuming that the subtitles will generate the costs the designer needs for swift changes and assuming that the detailed description will deliver a full shopping list for the contractor.

This is simply not true ! 

So, in 2008 I got some money from IWT to create an accounting system for the construction industry. Since then BouwData evolved from just a coding system to a working method based on existing Belgian and Dutch Standards, to control costs, quality and communication in all phases of a building: from early consideration to invest over design and construction to use and demolition. And I do this by 8 sets of agreements which I am going to explain one by one in my next blogs. So keep following me :o)

 

Kind regards,

Peggy


Explaining BouwData - part 1

A lot of people ask me what BouwData exactly is.

I usually refer to the homepage of www.bouwdata.net where you can find powerpoint presentations in Dutch: a rather small one (33 slides) and the big one I use when I give lectures (126 slides).

The next reaction I get is "BouwData is really complicated". Well, it is ... 
and it isn't at the same time. In the whole building process, there are just a lot of things to consider if you want to get beyond the administration and generate knowledge through your estimation.

Yesterday someone said my previous blog was too long. But that, although he doesn't know anything about construction, he could understand what I was talking about. A nice compliment and usefull remark. Thanks Geert !

So, I am going to keep the examples but cut things into little pieces. And I am going to start at the very beginning: my frustration working as an estimator at fairly large construction companies. And no, it hadn't anything to do with annoying bosses ! It's all about how the system has grown over the past decades.

How did it work back then (*) ?

First, you got a fairly large office space where people delivered boxes filled with paper. I am speaking now about the non-digital age - seems way back but it is actually less than a decade ago that everything was put on real paper. Anyway, the paperwork in front of me was the result of months, sometimes years of work done by a design team. And I got usually a couple of weeks to find out what they exactly wanted and how much it would cost for our contractor team to turn this paperwork into reality over the months, mostly years to come. 
So the pressure was on ! 
It was balancing on the edge; always going as cheap as possible gratefully using the mistakes and voids in the paperwork. Always hoping you would end up first by less than 2% under the second price. Finishing first with a bigger difference and you could start sweating: where is the mistake ? And ending somewhere else in the ranking always sucked, no matter where you stranded. All your work of the past weeks went straight down the drain. But there was no time for grieving or extensive joy because there was the next box to be analysed.

And the boxes kept coming and the prices for buildings kept finding their way out of the door. But never were you really part of a team: you analysed what the design team had done and you tried to predict what the contractor team would do. Yes, I had a nice office but it was lonely in there. And over the years, the quality of the paperwork dropped, the time for analysing got shorter and the assistants you had for administration disappeared because of severe remediation .

"Design-bid-build" really cuts the building process in two. And the way the bid is done puts the two teams at state of war. Sometimes it gets even vicious. To get that assignment the contractor works hard: one out of ten offers made ends in a real contract. Indeed, I wasn't the only one to receive that box and to work for several weeks in a fancy office ! At least 7 other collegues got that same box and where expected to make a bid. With 8 competitors the design team would surely get the lowest price ! 
And when times are tough, the prices drop even more. So if you see mistakes or voids, you keep your mouth shut and work on solutions behind the scene. Once the contract signed, you put your cards on the table. And the changes required to realise the building don't come cheap. But in order to survive, the contractor has no choice but to play the game by these rules. And the victim is the owner: he sees his lowest bid increased by 20, 30, ... %

And all the time I  felt stuck in the middle. Why wasn't it possible for both teams to work together on the design ? I could join this mixed team and do the quantity take-off and estimation as an independent consultant ... that's my dream and that is what BouwData is created for !

How ? See next time in part 2 :o)

Kind regards,
Peggy


Life Cycle Cost: what does it really mean ?

Until recently BIM, Building Information Modelling, was the talk of the town. Nowadays everyone seems to be talking about Life Cycle Cost. To estimate this you first of all need to know something about Net Present Value. In this article I tried to shed some light on these related subjects and tried to find out what it could mean in daily practice.

Tot voor kort was BIM, Building Information Modelling, het modewoord bij uitstek. Vandaag is dit verschoven naar LCC, Life Cycle Cost. En als je LCC zegt, dan dien je meteen ook NPV, Net Present Value, in ogenschouw te nemen. Waar de meesten in de Belgische bouwwereld zich nog iets kunnen voorstellen bij LCC - wat nog niet betekent dat ze het ook effectief kunnen berekenen - , wordt het heel donker als NPV ter sprake komt. Maar troost je, ook ik hoorde het in Keulen donderen toen een klant voor de eerste maal een studie over LCC met NPV aanvroeg. Het Engelstalig artikel waarnaar ik hierboven verwijs, is het relaas van de leerschool in deze opdracht. Meestal maak ik van gepubliceerde artikels ook een Nederlandstalige versie maar in dit geval was hett er nog niet van gekomen. Deze gloednieuwe blog en een luie zaterdagmorgen zijn de ideale omstandigheden om dit recht te zetten :o) 

Definitie

Laat ons beginnen met de definitie (*): "Life Cycle Costing is a technique used to estimate the total costs of a project, installation or facility during the whole of its economic life, taking into account all costs and benefits.” Iets wat we best kunnen gebruiken gezien er toch een heel pak nieuwe technieken op de markt komen die ons allemaal groot profijt beloven. En uiteraard allemaal duurzaam zijn. 

Bij LCC is de doelstelling de laagste LCC tussen de verschillende mogelijkheden te zoeken en niet om effectief de volledige kost an sich te bepalen. Daarom zal men in de berekening alle zaken die gelijk blijven, buiten beschouwing laten om zo de analyse te vereenvoudigen.

En om dit allemaal een beetje inzichtelijk te maken, is het nodig om dit te doen binnen de krijtlijnen die door diverse normen zijn uitgetekend.

Met een voorbeeld ga ik proberen om de diverse aspecten van LCC toe te lichten en doe ik een poging om enige regels voor LCC in België en Nederland te formuleren.

De beschikbare normen

In 2008 ontving ik subsidies van het IWT om een "rekeningstelsel" voor de bouwsector te creëren. Bij dit onderzoek heb ik de bestaande Belgische en Nederlandse normen geanalyseerd en op elkaar afgestemd. Het resultaat zijn acht afsprakenstelsels. Eentje daarvan is de Object Code voor LCC. Deze codering "lijmt" volgende bestaande normen aan elkaar:

  • NBN B06-003 m.b.t. investeringskosten (identiek aan de NEN 2630)
  • NEN 2634 en tabel 1 van de BB-SfB Plus m.b.t. kostenbeheersing tijdens het ontwerpproces
  • NBN B06-004 m.b.t. uitbatingskosten (identiek aan de NEN 2632)


Je kan het beste iets uitleggen aan de hand van een voorbeeld - ik ben een grote fan van filosofische beschouwingen maar op een bepaald moment wil ik er effectief ook wel mee aan de slag, dus moet het hands-on zijn :o) - En we houden het simpel: de productie van warm sanitair water. De gerelateerde object code hiervoor is:

  • kosten voor de investeerder:
    3A.53.3 initiële installatiekost
  • kosten voor de facility manager:
    9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand
    9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud
    9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud
    9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie
    9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker
  • kosten voor de gebruiker:
    9C.3.3A.53.3 
     kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand


Kosten voor de investeerder

De investeerder is hier de eigenaar van een twee kamer appartement in Brussel en hij koopt een boiler met spiraal om het water opnieuw op te warmen (productie van warm water in combinatie met centrale verwarming) en een inhoud van 120 liter.
 
De inschatting van de investeringskost gebeurt als volgt:
  • productie kost voor de aannemer:
    - aankoop van de boiler: € 422,50 (**)
    - aankoop van bijkomend materiaal nodig voor de installatie: € 75,00
    - arbeidskost: 3 uren aan € 42,00 per uur
  • algemene, niet project gerelateerde kosten, winst en risico voor de aannemer (AK+W/R): 15% op de productiekost - hij komt immers achter andere aannemers en in de praktijk betekent dit constant herplannen - met de gebruikelijke 10% voor de ruwbouwaannemer komt hij er dus niet - tenzij we het bouwproces beter gestroomlijnd krijgen natuurlijk :o)
In totaal bedraagt de investeringskost dus € 717,03
 
Heel belangrijk in de vergelijking is de juiste context te kennen - en daar durft het schoentje nogal eens te knellen !
 
Eerst en vooral: werk je met een algemene aannemer en meerdere onderaannemers of werk je met onafhankelijke nevenaannemers zonder onderaanneming ? In ons voorbeeld gaan we er van uit dat de eigenaar een handige harry is die zelf de coördinatie op de werf verzorgt. De kosten voor deze coördinatie zijn te behandelen in deel 6 van de NEN 2634. Gezien de eigenaar in kwestie niet van plan is zichzelf een loon uit te keren noch het inschakelen van een algemene aannemer overweegt, kunnen we de berekening van dit aspect buiten beschouwing laten. Bij grote projecten wordt de overweging wel gemaakt en moet dit hoofdstuk dus wel degelijk mee opgenomen worden in de vergelijking !
 
Ten tweede: wie doet er de studie van de installatie ? De betrokken aannemer zelf of een apart studiebureau ? In elk geval, de kosten hiervoor zijn te behandelen in deel 8 van de NBN B06-003 en mogen dus niet op één hoop gegooid worden met de investeringskost. Gezien het hier over een heel eenvoudig ding gaat, kunnen we ook dit aspect buiten beschouwing laten. Maar opnieuw: bij grote projecten waar dit wel een issue is, moet het dus ook opgenomen worden in de vergelijking !


Kosten voor de facility manager

Het maakt weinig uit of de facility manager een aparte organisatie is of de eigenaar zelf. Technische installaties moeten deftig onderhouden worden als je er ten allen tijde geniet van wil hebben.
 
Marketeers hebben er baat bij deze kosten te minimaliseren. Het gebeurt maar al te vaak dat enkel de grotere investeringskost afgewogen wordt tegen het profijt dat gedaan wordt door het lagere energieverbruik. Een goede raad: tracht een realistische kijk te krijgen op de kosten voor onderhoud !
 
In ons voorbeeld hebben we te maken met volgende kosten:
  • 9B.3.3A.53.3  kosten energieverbruik in "slaap" toestand
    € 0,00 gezien de boiler geen energie verbruikt als hij niet werkt
  • 9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud
    alle vijf jaar kan je best de kalk laten verwijderen en moeten de anodes nagekeken worden. Dit betekent dat de aannemer terug moet langskomen. Zijn kosten voor dit werk, indien het vandaag zou moeten gebeuren, zijn:
    - € 25,00 voor benodigd materiaal
    - 3 uren werk aan € 42,00 per uur (inclusief verplaatsing)
    - 15% AK+W/R
    of € 173,65 
  • 9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud
    € 0,00 gezien alle onderdelen dezelfde levensduur hebben als de boiler zelf
  • 9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie
    we mogen er van uitgaan dat onze boiler 15 jaar mee gaat gaan
  • 9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker
    in een appartement staat een boiler gewoonlijk in een hoek of gesloten ruimte. De kans dat de gebruiker schade aanbrengt, is in ons geval dus verwaarloosbaar.
    Let wel op: wil je bij DBFM projecten discussies vermijden, dan is het van groot belang dat je omschrijft welke schade door de gebruiker gedekt is en welke niet. Ik denk bv. aan een DBFM voor een school waarbij de leerling in een colère aanval de spiegel boven de lavabo aan diggelen slaat.


Hoe lang duurt "life" in LCC ?

In een LCC berekening worden de kosten bekeken over een bepaalde periode, bv. over 30 jaar. Maar er zijn verschillende manieren om dit te doen. In overleg met mijn klanten, kwam ik tot volgende regels:
  • Het jaar van de investering is jaar 0; jaar 1 is het eerste jaar van gebruik.
    In ons voorbeeld moet het eerste vijfjaarlijks onderhoud van de boiler gehouden worden in het begin van jaar 6, na 5 jaar gebruik
  • We verwachten dat de boiler 15 jaar gebruikt kan worden. De kosten voor vervanging zijn dus te plaatsen in het begin van jaar 16. De volgende vervanging is gepland in begin van jaar 31. Maar of je dit dan effectief wel of niet doet, is een beslissing die je neemt in de volgende LCC periode van 30 jaar. Bijgevolg wordt de tweede vervanging niet behandeld in dezeLCC periode.
Bij DBFM projecten moet je duidelijk stellen wat je precies na de LCC periode verwacht. Immers, als je bovenvermelde regels volgt, eindig je na 30 jaar met een boiler aan het einde van zijn levensverwachting. Aannemers en faciliteers hebben in een DBFM contract de verantwoordelijkheid gedurende een bepaalde periode en zullen op zoek gaan naar installaties die precies diezelfde levensduur hebben of een levensduur hebben die er een deler van is. Immers, jij bent op zoek naar de meest voordelige prijs en die gaan zij jou bieden.
Wil je op het einde van de contractduur een zo goed als nieuw gebouw, dan moet je dit heel duidelijk melden. Maar hou er ook rekening mee dat dit de vergelijking veel gecompliceerder maakt omdat je in dit geval ook zaken als kapitaalverlies en afschrijving in rekening moet brengen. Het is mijn mening dat dit de hele zaak onnodig bemoeilijkt. Vandaar mijn pleidooi voor bovenvermelde regels.
 
Als er mensen zijn die een concreet voorbeeld hebben van een LCC berekening die kapitaalverlies en afschrijving in rekening brengt, laat het zeker weten via een reactie hier of op de linked group "The Art of Estimating" of via mail naar pbo [at] pbcalcenconsult [dot] be


Net Present Value (NPV)

In de afgelopen decennia had je de wereld van projectontwikkelaars enerzijds en de wereld van facility managers en gebruikers anderzijds. Bijgevolg hebben calculatoren - of cost engineers zoals ik het toch liever hoor :o) - bij aannemers steeds gewerkt met prijzen die op dat ogenblik op de markt van kracht waren. Wanneer we een LCC willen berekenen, moeten we evenwel anders te werk gaan.
 
Daartoe moeten we naar de basis principes van de financiële wereld. 
 
In algemene termen kan je cashflow definiëren als geld dat je op een bankrekening zet of er net afhaalt.
 
Veronderstel dat we € 100 op onze bankrekening hebben. Bij een jaarlijkse rent van 10% kunnen we na een jaar € 110 euro van onze rekening afhalen. Laten we het geld nog een jaar staan, dan kunnen we na 2 jaar € 100 x (1 + 0,1) x (1 + 0,1) = € 121 van onze rekening afhalen.
 
In dit voorbeeld staat de € 121 voor de future value. En die kan berekend worden met de algemene formule C x (1 + r) tot de macht t waarbij 
  • C = cash op de bank vandaag (in casu € 100)
  • r = rente decimaal uitgedrukt (in casu 0,1)
  • t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
Bekijken we het van een andere kant: stel dat we binnen 2 jaar € 121 nodig gaan hebben. Dan moeten we vandaag niet dat totale bedrag al aan de kant zetten want er is een bank die ons interest betaalt. Is dit 10% dan volstaat het dat we vandaag € 100 vast op die bankrekening zetten.
 
In dit voorbeeld staat de € 100 voor de present valueEn die kan berekend worden met de algemene formule C / (1 + r) tot de macht t waarbij 
  • C = cash die we van de bank na periode t van de bank gaan halen (in casu € 121)
  • r = rente decimaal uitgedrukt (in casu 0,1)
  • t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
Normaal gezien wordt het leven alsmaar duurder naarmate tijd verstrijkt. Iets dat vandaag € 114 kost zal binnen twee jaar meer kosten t.g.v. inflatie. Laat ons veronderstellen dat deze 3% bedraagt. Binnen twee jaar zal ik dus voor datzelfde product € 114 x (1 + 0,03) x (1 + 0,03) = € 121 moeten betalen.
 
In dit voorbeeld staat de € 121 voor de indexed valueEn die kan berekend worden met de algemene formule C x (1 + s) tot de macht t waarbij 
  • C = de prijs die we vandaag betalen (in casu € 114)
  • s = de jaarlijkse inflatie decimaal uitgedrukt (in casu 0,03)
  • t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
De rente op jouw bankrekening zijn een combinatie van twee zaken: uitgestelde consumptie en inflatie (of kapitaalverlies). Als je beide zaken in acht neemt, spreekt men van nominale rente.
 
Net Present Value is eigenlijk niets anders dan de som van de present values van alle cashflows naar en weg van je bankrekening over een bepaalde periode.

 


Terug naar onze boiler

Vandaag, in jaar 0, bedraagt de kost voor preventief onderhoud € 173,65.

Laat ons een jaarlijkse inflatie van 2% veronderstellen. Dan zal de indexed value aan het begin van jaar 6 € 173,65 x (1 + 0,02) tot de macht 6 zijn of € 195,56.
M.a.w. binnen 6 jaar hebben we € 195,56 nodig. 
Hoe veel moeten we dan vandaag op onze bankrekening vast zetten ?

Laat ons een jaarlijkse reële rente van 5% veronderstellen. 
De nominale rente wordt in dit geval 5% - 2% = 3%.
De present value is dan € 195,56 / (1 + 0,03) tot de macht 6 of € 163,78.

Bij het begin van jaar 11 hebben we een tweede preventieve onderhoudsbeurt.
Bij het begin van jaar 16 kopen we een nieuwe boiler maar bij het begin van de jaren 21 en 26 hebben we opnieuw preventief onderhoud te betalen.

En telkens passen we dezelfde formules toe.

Om de kost voor het preventief onderhoud over een LCC periode van 30 jaar te kunnen betalen, hebben we vandaag dus: € 163,78 + € 155,98 + € 141,48 + € 134,74 of € 595,98 nodig.

Om de kost voor de vernieuwing aan het begin van jaar 16 te kunnen betalen, hebben we vandaag € 717,03 x (1 + 0,02) tot de macht 16 / (1 + 0,03) tot de macht 16 of € 613,40 nodig.

Doen we dezelfde oefening met een jaarlijkse reële rente van 10% en dus een nominale rente van 8% ipv 3%, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 307,41 of 48% minder
- vernieuwing: € 287,31 of 53% minder


Omgekeerd, veronderstel dat de inflatie 5% bedraagt zodat de nominale rente naar 0% zakt, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 1630,93 of 174% meer
- vernieuwing: € 1565,18 of 155% meer 

Zoals je kan zien, kan je met enig gegoochel in reële rente en inflatie zo wat alles bewijzen ! Doorgaans worden volgende waarden gehanteerd bij een LCC berekening:

  • 5% reële rente
  • 2% inflatie


Kosten voor de gebruiker

Bij een LCC periode van 30 jaar, 5% reële rente en 2% inflatie, hebben we voor onze 120 liter boiler met spiraal al volgende kosten bepaald:
  • 3A.53.3 initiële installatiekost - € 717,03
  • 9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand - € 0,00
  • 9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud - € 595,98
  • 9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud - € 0,00
  • 9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie - € 613,40
  • 9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker - € 0,00
  • 9C.3.3A.53.3  kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand - ???
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat we enkel nog maar de kosten m.b.t. de energieconsumptie in "gebruiks" toestand moeten bepalen.
 
Het vastleggen van de energieprijs en de bijhorende inflatie is het meest netelige item van de hele LCC berekening. Bij mijn opdrachten gebruik ik de cijfers van Enerdata: € 0,058 all in voor gas en een gemiddelde jaarlijkse inflatie in België over de laatste vijf jaar van 2,85%.
In het energiemodel dat wij hanteren bleek in dit geval dat er een primaire energie van 1837 kWh per jaar nodig was. Voor de omzetting naar gas gebruiken we volgende conversie factor: 1 kWh natuurlijke gas energie = 1,1 kWh primaire energie.
Gecombineerd met bovenstaande uitgangspunten inzake LCC gaf dit een totale NPV voor de post 9C.3.3A.53.3  kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand van € 3783,28.
 
In een meer pessimistisch scenario van bv. 10% inflatie m.b.t. de energieprijzen, kijken we al tegen een NPV van € 4670,82 aan of een verhoging van 23% !


Conclusie

Voor de fun heb ik bovenvermelde oefening eens gedaan voor drie scenario's:
  • de optimistische kijk op de zaken: 10% reële rente, 2,85% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
  • de realistische aanpak die wij hanteerden: 5% reële rente, 2,85% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
  • en voor de pessimisten onder ons:  5% reële rente, 10% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
Als realist kwam ik tot een totale LCC voor een 120 liter spiraalboiler over een periode van 30 jaar van € 5709,69
De optimisten onder ons zullen slechts € 4750,17 of 17% minder voorzien.
En de pessimisten onder ons zullen € 6597,23 langs de kant zetten of 16% meer.
 
Conclusie: goede afspraken zijn een absolute voorwaarde om tot een objectieve vergelijking omtrent LCC te komen.
 
Ik zie jullie reacties graag tegemoet !
 
Vriendelijke groeten,
Peggy Bovens
www.bouwdata.net of de Linkedin group "The Art of Estimating"




(*) in ECI publicatie No Cu0106 door David Chapman (in aug 2011 gepubliceerd opwww.leonardo-energy.com )
(**) prijzen exclusief BTW


Inhoud syndiceren