Until recently BIM, Building Information Modelling, was the talk of the town. Nowadays everyone seems to be talking about Life Cycle Cost. To estimate this you first of all need to know something about Net Present Value. In this article I tried to shed some light on these related subjects and tried to find out what it could mean in daily practice.
Tot voor kort was BIM, Building Information Modelling, het modewoord bij uitstek. Vandaag is dit verschoven naar LCC, Life Cycle Cost. En als je LCC zegt, dan dien je meteen ook NPV, Net Present Value, in ogenschouw te nemen. Waar de meesten in de Belgische bouwwereld zich nog iets kunnen voorstellen bij LCC - wat nog niet betekent dat ze het ook effectief kunnen berekenen - , wordt het heel donker als NPV ter sprake komt. Maar troost je, ook ik hoorde het in Keulen donderen toen een klant voor de eerste maal een studie over LCC met NPV aanvroeg. Het Engelstalig artikel waarnaar ik hierboven verwijs, is het relaas van de leerschool in deze opdracht. Meestal maak ik van gepubliceerde artikels ook een Nederlandstalige versie maar in dit geval was hett er nog niet van gekomen. Deze gloednieuwe blog en een luie zaterdagmorgen zijn de ideale omstandigheden om dit recht te zetten :o)
Definitie
Laat ons beginnen met de definitie (*): "Life Cycle Costing is a technique used to estimate the total costs of a project, installation or facility during the whole of its economic life, taking into account all costs and benefits.” Iets wat we best kunnen gebruiken gezien er toch een heel pak nieuwe technieken op de markt komen die ons allemaal groot profijt beloven. En uiteraard allemaal duurzaam zijn.
Bij LCC is de doelstelling de laagste LCC tussen de verschillende mogelijkheden te zoeken en niet om effectief de volledige kost an sich te bepalen. Daarom zal men in de berekening alle zaken die gelijk blijven, buiten beschouwing laten om zo de analyse te vereenvoudigen.
En om dit allemaal een beetje inzichtelijk te maken, is het nodig om dit te doen binnen de krijtlijnen die door diverse normen zijn uitgetekend.
Met een voorbeeld ga ik proberen om de diverse aspecten van LCC toe te lichten en doe ik een poging om enige regels voor LCC in België en Nederland te formuleren.
De beschikbare normen
In 2008 ontving ik subsidies van het IWT om een "rekeningstelsel" voor de bouwsector te creëren. Bij dit onderzoek heb ik de bestaande Belgische en Nederlandse normen geanalyseerd en op elkaar afgestemd. Het resultaat zijn acht afsprakenstelsels. Eentje daarvan is de Object Code voor LCC. Deze codering "lijmt" volgende bestaande normen aan elkaar:
- NBN B06-003 m.b.t. investeringskosten (identiek aan de NEN 2630)
- NEN 2634 en tabel 1 van de BB-SfB Plus m.b.t. kostenbeheersing tijdens het ontwerpproces
- NBN B06-004 m.b.t. uitbatingskosten (identiek aan de NEN 2632)
Je kan het beste iets uitleggen aan de hand van een voorbeeld - ik ben een grote fan van filosofische beschouwingen maar op een bepaald moment wil ik er effectief ook wel mee aan de slag, dus moet het hands-on zijn :o) - En we houden het simpel: de productie van warm sanitair water. De gerelateerde object code hiervoor is:
- kosten voor de investeerder:
3A.53.3 initiële installatiekost - kosten voor de facility manager:
9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand
9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud
9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud
9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie
9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker - kosten voor de gebruiker:
9C.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand
Kosten voor de investeerder
- productie kost voor de aannemer:
- aankoop van de boiler: € 422,50 (**)
- aankoop van bijkomend materiaal nodig voor de installatie: € 75,00
- arbeidskost: 3 uren aan € 42,00 per uur - algemene, niet project gerelateerde kosten, winst en risico voor de aannemer (AK+W/R): 15% op de productiekost - hij komt immers achter andere aannemers en in de praktijk betekent dit constant herplannen - met de gebruikelijke 10% voor de ruwbouwaannemer komt hij er dus niet - tenzij we het bouwproces beter gestroomlijnd krijgen natuurlijk :o)
Kosten voor de facility manager
- 9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand
€ 0,00 gezien de boiler geen energie verbruikt als hij niet werkt - 9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud
alle vijf jaar kan je best de kalk laten verwijderen en moeten de anodes nagekeken worden. Dit betekent dat de aannemer terug moet langskomen. Zijn kosten voor dit werk, indien het vandaag zou moeten gebeuren, zijn:
- € 25,00 voor benodigd materiaal
- 3 uren werk aan € 42,00 per uur (inclusief verplaatsing)
- 15% AK+W/R
of € 173,65 - 9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud
€ 0,00 gezien alle onderdelen dezelfde levensduur hebben als de boiler zelf - 9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie
we mogen er van uitgaan dat onze boiler 15 jaar mee gaat gaan - 9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker
in een appartement staat een boiler gewoonlijk in een hoek of gesloten ruimte. De kans dat de gebruiker schade aanbrengt, is in ons geval dus verwaarloosbaar.
Let wel op: wil je bij DBFM projecten discussies vermijden, dan is het van groot belang dat je omschrijft welke schade door de gebruiker gedekt is en welke niet. Ik denk bv. aan een DBFM voor een school waarbij de leerling in een colère aanval de spiegel boven de lavabo aan diggelen slaat.
Hoe lang duurt "life" in LCC ?
- Het jaar van de investering is jaar 0; jaar 1 is het eerste jaar van gebruik.
In ons voorbeeld moet het eerste vijfjaarlijks onderhoud van de boiler gehouden worden in het begin van jaar 6, na 5 jaar gebruik - We verwachten dat de boiler 15 jaar gebruikt kan worden. De kosten voor vervanging zijn dus te plaatsen in het begin van jaar 16. De volgende vervanging is gepland in begin van jaar 31. Maar of je dit dan effectief wel of niet doet, is een beslissing die je neemt in de volgende LCC periode van 30 jaar. Bijgevolg wordt de tweede vervanging niet behandeld in dezeLCC periode.
Wil je op het einde van de contractduur een zo goed als nieuw gebouw, dan moet je dit heel duidelijk melden. Maar hou er ook rekening mee dat dit de vergelijking veel gecompliceerder maakt omdat je in dit geval ook zaken als kapitaalverlies en afschrijving in rekening moet brengen. Het is mijn mening dat dit de hele zaak onnodig bemoeilijkt. Vandaar mijn pleidooi voor bovenvermelde regels.
Net Present Value (NPV)
- C = cash op de bank vandaag (in casu € 100)
- r = rente decimaal uitgedrukt (in casu 0,1)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
- C = cash die we van de bank na periode t van de bank gaan halen (in casu € 121)
- r = rente decimaal uitgedrukt (in casu 0,1)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
- C = de prijs die we vandaag betalen (in casu € 114)
- s = de jaarlijkse inflatie decimaal uitgedrukt (in casu 0,03)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
Terug naar onze boiler
Vandaag, in jaar 0, bedraagt de kost voor preventief onderhoud € 173,65.
Laat ons een jaarlijkse inflatie van 2% veronderstellen. Dan zal de indexed value aan het begin van jaar 6 € 173,65 x (1 + 0,02) tot de macht 6 zijn of € 195,56.
M.a.w. binnen 6 jaar hebben we € 195,56 nodig.
Hoe veel moeten we dan vandaag op onze bankrekening vast zetten ?
Laat ons een jaarlijkse reële rente van 5% veronderstellen.
De nominale rente wordt in dit geval 5% - 2% = 3%.
De present value is dan € 195,56 / (1 + 0,03) tot de macht 6 of € 163,78.
Bij het begin van jaar 11 hebben we een tweede preventieve onderhoudsbeurt.
Bij het begin van jaar 16 kopen we een nieuwe boiler maar bij het begin van de jaren 21 en 26 hebben we opnieuw preventief onderhoud te betalen.
En telkens passen we dezelfde formules toe.
Om de kost voor het preventief onderhoud over een LCC periode van 30 jaar te kunnen betalen, hebben we vandaag dus: € 163,78 + € 155,98 + € 141,48 + € 134,74 of € 595,98 nodig.
Om de kost voor de vernieuwing aan het begin van jaar 16 te kunnen betalen, hebben we vandaag € 717,03 x (1 + 0,02) tot de macht 16 / (1 + 0,03) tot de macht 16 of € 613,40 nodig.
Doen we dezelfde oefening met een jaarlijkse reële rente van 10% en dus een nominale rente van 8% ipv 3%, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 307,41 of 48% minder
- vernieuwing: € 287,31 of 53% minder
Omgekeerd, veronderstel dat de inflatie 5% bedraagt zodat de nominale rente naar 0% zakt, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 1630,93 of 174% meer
- vernieuwing: € 1565,18 of 155% meer
Zoals je kan zien, kan je met enig gegoochel in reële rente en inflatie zo wat alles bewijzen ! Doorgaans worden volgende waarden gehanteerd bij een LCC berekening:
- 5% reële rente
- 2% inflatie
Kosten voor de gebruiker
- 3A.53.3 initiële installatiekost - € 717,03
- 9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand - € 0,00
- 9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud - € 595,98
- 9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud - € 0,00
- 9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie - € 613,40
- 9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker - € 0,00
- 9C.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand - ???
Conclusie
- de optimistische kijk op de zaken: 10% reële rente, 2,85% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
- de realistische aanpak die wij hanteerden: 5% reële rente, 2,85% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
- en voor de pessimisten onder ons: 5% reële rente, 10% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
(*) in ECI publicatie No Cu0106 door David Chapman (in aug 2011 gepubliceerd opwww.leonardo-energy.com )
(**) prijzen exclusief BTW