Bouwdata

Hoe een eenvoudige opsplitsing de samenwerking tussen bouwheer en aannemer versterkt

In de klassieke meetstaatstructuur blijven een aantal essentiële posten onderbelicht. Veel bouwheren hebben geen besef van wat “indirecte kosten” eigenlijk inhouden, en architecten schuiven dit thema liever stilletjes door naar de aannemer. Ze hebben meestal geen zicht op wat werkvoorbereiding en projectopvolging echt vergen. Als bij een aanbesteding de term werfinrichting al expliciet als een aparte reeks posten in de meetstaat vermeld staat — in plaats van als een aantal pro memorie vermeldingen — mogen we al tevreden zijn.

In Nederland werkt men al jaren met een totaal andere aanpak. Daar worden geen offertes opgesteld op basis van een gedetailleerde meetstaat die door de architect is uitgeschreven. De aannemer meet zélf op aan de hand van plannen en bestek, en stelt een prijs op volgens de MAMO-methode: Materiaal, Arbeid, Materieel, Onderaanneming. Deze middelen vormen de basis van een offerte, waarop vervolgens de staartkosten worden toegepast. Belangrijk hierbij: deze gedetailleerde prijsopbouw komt pas aan bod in stap S4 (Technical Design), wanneer de technische oplossingen de dominante taal zijn geworden binnen het bouwproces. In de vroegere stappen van het proces werkt men in Nederland al sinds 2013 met de NEN2699 en de daarbij horende cluster B5 Algemene uitvoeringskosten.

BouwData nam deze structuur vrijwel onmiddellijk over, maar het is pas met de eerste editie van whitepaper I in 2022 dat ook publieke opdrachtgevers zoals het Agentschap Facilitair Bedrijf deze manier van denken overnamen. Sindsdien sluiten steeds meer openbare spelers zich aan bij deze methodologie — stap voor stap, met elke nieuwe editie van de whitepaper.

De schrijvers van de whitepaper kiezen dus niet voor volledige openlegging van de interne werking, maar wél voor een heldere opsplitsing tussen:
– de productiekost: alle middelen nodig om het gebouw fysiek te realiseren, incl. AK en W/R,
– en de algemene uitvoeringskosten (AUK): werkvoorbereiding, werfinrichting en projectopvolging, eveneens incl. AK en W/R.

Die opsplitsing maakt het verschil. De productiekost is bij veel aannemers vergelijkbaar: ze kopen allemaal in bij gekende leveranciers en onderaannemers, en een arbeider bij aannemer A zal niet wonderbaarlijk sneller werken dan bij aannemer B. Maar net in de organisatie — de AUK — ligt de meerwaarde van een aannemer. Hij of zij kan via een expliciete AUK tonen hoe ze denkt het werk uit te voeren en demonstreert hierbij haar efficiëntie. En eventueel welke tijdswinst er te boeken valt ten opzichte van de voorziene uitvoeringstermijn, mocht de bouwheer voor hem of haar kiezen.

Voor de bouwheer biedt deze benadering inzicht in de complexiteit. Een project op een open terrein is iets anders dan een werf midden in een historisch stadscentrum. Door de AUK apart zichtbaar te maken, kan de complexiteit ingeschat én beheerd worden — nog voor de uitvoering start.

🎯 Praktisch handvat

📌 Vijf stappen om als aannemer of kostendeskundige een AUK-structuur op te bouwen:

1. Vraag per functie de loonkost op bij de boekhouding (incl. werkgeversbijdragen en extralegale voordelen). Denk aan: projectdirecteur, projectleider, werfleider, junior medewerker, administratieve ondersteuning…

2. Bepaal welke ploeg je nodig hebt voor de werkvoorbereiding off site en hoeveel tijd je daarvoor voorziet. Bereken hiervan de totale loonkost op basis van stap 1.

3. Doe hetzelfde voor het projectmanagement on site.

4. Bereken de kost van de werfinrichting:
   – opstart (containers, nutsleidingen, signalisatie, enz.),
   – maandelijkse kosten (huur, verbruik, onderhoud),
   – afbraak en opruiming.
   Bouw idealiter een interne databank op om deze kosten project overschrijdend op te volgen.

5. Voeg AK en W/R toe op het geheel van stappen 2 t.e.m. 4:
   – De algemene kosten (AK) zijn gebaseerd op de resultaten van het vorige boekjaar en blijven constant per project.
   – De winst (W) hangt af van je positie in de markt: zit je orderboekje vol, dan is de marge hoog; heb je werk nodig of wil je een prestigeproject binnenhalen, dan ligt ze lager.
   – De risico-opslag (R) bepaal je in verhouding tot de complexiteit van het project.

👉 Geen exacte wetenschap, maar een bruikbaar kader dat ruimte laat voor inschatting én dialoog.