L’erreur coûteuse que tous les développeurs immobiliers commettent—et comment l’éviter
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L’erreur coûteuse que tous les développeurs immobiliers commettent—et comment l’éviter
Le développement de projets immobiliers est loin d’être simple. Avec des coûts de construction dépassant souvent 60% du budget total, de nombreux promoteurs prennent un raccourci en se basant sur des estimations approximatives au mètre carré. Mais voici le problème : malgré des plaintes constantes concernant des estimations inexactes et un mauvais contrôle budgétaire, cette approche erronée perdure.
Alors, pourquoi autant de professionnels tombent-ils dans le même piège ? Et surtout, comment pouvez-vous l’éviter ? Dans cet article, je vais vous l’expliquer et vous proposer une approche pragmatique. Ne laissez pas de mauvaises estimations hypotéquer la rentabilité ou la qualité de vos projets !
Il y a deux aspects clés que nous devons aborder : déterminer les quantités et attribuer des coûts fiables.
En 2022, l’Agentschap Facilitair Bedrijf a publié le livre blanc « Un Cadre univoque pour le post-calcul et le BIM 5D » afin de répondre à ces défis. Pour appuyer la méthodologie décrite dans ce document avec des données suffisantes, la ‘BouwData Datapool Element Clusters’ a été créée.
Aujourd’hui, près de trois ans plus tard, nous pouvons évaluer son impact et tirer quelques conclusions.
Exigences en matière de surface de plancher
Il est essentiel que l’architecte reçoive des directives claires. Dans le livre blanc, nous proposons une méthodologie spécifique, basée sur la norme EN 15221-6 pour la gestion des installations, désormais adoptée dans presque tous les pays européens.
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- La première étape consiste à déterminer la Net Room Area (NRA) qui génère des revenus directs, appelée Primary Area (PA). En plus de la PA, certaines zones ne génèrent pas directement de revenus mais sont nécessaires au bon fonctionnement de la PA, telles que les circulations (CA), les équipements communs (AA) et les locaux techniques (TA). Il est crucial de définir contractuellement le ratio de ces espaces secondaires par rapport à la PA dès le départ, car cela a un impact significatif sur l’investissement global et peut facilement dépasser 30%. Ce ratio constitue la première exigence.
Ensemble, les PA, CA, AA et TA forment la Net Room Area totale (NRA,A) des espaces intérieurs climatisés.
. - Ces espaces sont entourés de murs, porteurs ou non-porteurs. Un pourcentage doit également être défini ici. Par simplicité, 10% est souvent utilisé, mais les analyses de coûts montrent que ce chiffre est généralement plus proche des 15% et peut dépasser les 20% pour les projets patrimoniaux. Comme ces mètres carrés doivent également être construits et génèrent donc des coûts, il est essentiel de fixer un pourcentage précis et réaliste par rapport au NRA,A. Cela constitue la deuxième exigence.
La somme de la NRA et des murs d’enveloppe définit la Gross Floor Area type A (GFA,A) – la surface intérieure climatisée.
. - Les architectes recherchent une liberté de conception maximale, mais le budget d’investissement le permet-il ? Notre Datapool Element Clusters montre que dans environ 40% des projets, une moyenne de 2,5% de Non-functional Level Area (NLA) est ajoutée à la GFA,A, correspondant aux vides architecturaux et autres éléments de conception. Ce degré de liberté architecturale constitue la troisième exigence.
. - Par ailleurs, l’intérêt pour les espaces extérieurs a fortement augmenté, notamment pour les terrasses intérieures, balcons en porte-à-faux et toits-terrasses. Selon leur taille et leur niveau de finition, les coûts varient considérablement : de 3.500 €/m² GFA,C pour de petits balcons en porte-à-faux avec une finition haut de gamme sur trois côtés, à 70 €/m² GFA,C pour des dalles de béton sur plots sur une terrasse de toit.
Le graphique ci-dessous illustre le manque de cohérence de ces coûts : pour être statistiquement fiable, le coefficient de détermination (R²) devrait être supérieur à 0,50, alors que nos données atteignent à peine 0,20.

Cela souligne la nécessité de définitions précises, ce qui mène à la quatrième exigence.
Par exemple, des grandes terrasses classiques en porte-à-faux dans un projet de construction neuve en dehors des zones urbaines coûtent environ 800 €/m² GFA,C dans un modèle d’appel d’offres traditionnel.¹.

L’impact de la Forme du Bâtiment sur les Coûts
Il va sans dire que la forme d’un bâtiment peut entraîner une augmentation significative des coûts. À partir des données, nous pouvons identifier plusieurs facteurs clés permettant une optimisation des coûts:
- Ratio de la surface de toiture par rapport à la GFA,A et nombre d’étages
Il existe une corrélation statistique claire entre le ratio de la surface de toiture vs la Gross Floor Area type A (GFA,A) et le nombre d’étages.

- Ratio de la surface de façade par rapport à la GFA,A et nombre d’étages
Pour les bâtiments isolés, il n’existe pas de relation statistique claire entre le ratio de la surface de façade et la GFA,A en fonction du nombre d’étages
Toutefois, lorsqu’il y a des murs mitoyens avec des parcelles adjacentes, une légère corrélation statistique peut être observée²

Décomposition de la Structure des Coûts : Analysons-nous au Bon Niveau ?
Pour analyser les coûts de construction, nous utilisons la NEN 2699:2017 – Coûts d’investissement et d’exploitation des biens immobiliers : définitions et classification comme cadre de référence. Cette norme définit, au niveau d’abstraction le plus élevé, des catégories (Niveau 1), qui sont ensuite affinées en clusters (Niveau 2) et en clusters d’ éléments (Niveau 3).
Notre Datapool fournit des références de coûts au niveau des clusters d’ éléments (Niveau 3), car c’est le seul niveau permettant de différencier avec précision les modèles volumétriques.
Mais après trois ans de collecte de données, la question se pose : pouvons-nous également tirer des enseignements pertinents sur les niveaux de classification
supérieurs ?
Analyse des Coûts Initiaux de Construction (Niveau 1)
Lors de l’agrégation de toutes les données, la catégorie « Coûts Initiaux de Construction » semble être le mieux corrélée avec la Level Area (LA). Cependant, la dispersion des données ne révèle aucun lien statistiquement significatif.³.

Lorsque nous tentons de différencier par type de projet – nouvelle construction, rénovation et restauration du patrimoine – aucune corrélation claire n’émerge non plus.

Les Clusters de Niveau 2 offrent-ils plus d’informations ?
Pour enquêter, nous analysons B1 Travaux Architecturaux et B2 Installations. Cependant, aussi à ce niveau, aucune tendance définitive ne peut être établie.

Cependant, une observation importante est la forte augmentation de la part des coûts des installations au cours des dernières décennies. L’ancien standard de 20% de la part des installations par rapport aux travaux structurels et architecturaux est désormais une exception, principalement limitée aux projets de rénovation où les systèmes existants sont modernisés sans intégrer des technologies durables.

Pourquoi les Estimations de Coût au m² sont insuffisantes
Les estimations de coûts à haut niveau ne fournissent pas la précision nécessaire à une prise de décision efficace en raison de plusieurs facteurs clés.
Tout d’abord, la volatilité du marché a un impact significatif sur les structures de coûts à deux niveaux. À l’échelle mondiale, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement et la fluctuation des prix des matériaux créent des variations de coûts imprévisibles. À l’échelle locale, la disponibilité des projets de construction fluctue, ce qui impacte les prix de la main-d’œuvre et des sous-traitants. Ces conditions en constante évolution rendent les hypothèses générales sur les coûts peu fiables, ce qui entraîne des écarts importants par rapport au budget.
Deuxièmement, le manque de normalisation des répartitions des coûts en Belgique a historiquement empêché une évaluation précise. L’absence d’une approche structurée pour le devis et d’une définition précise des coûts de construction a favorisé une culture où la rétention d’informations est considérée comme une stratégie de maximisation des profits.
Cependant, cette mentalité est fondamentalement incompatible avec la numérisation du secteur, où la transparence, la précision et la prise de décision basée sur les données sont essentielles. De plus, la prochaine génération de professionnels exige une culture de travail plus équilibrée et éthique, mettant l’accent sur l’honnêteté plutôt que sur l’asymétrie de l’information.
Compte tenu de ces complexités, les estimations de coûts sur le niveau des clusters d’éléments de niveau 3 ne sont pas seulement une recommandation, mais une nécessité. Ce n’est qu’à ce niveau que nous pouvons différencier les modèles volumétriques, tenir compte de l’évolution des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre, et fournir une prévision financière réaliste et fiable. L’estimation des coûts est devenue une profession spécialisée, nécessitant une expertise en analyse de données, en économie de la construction et en tendances du marché. Sans ce niveau de détail, les budgets risquent de n’être que de bonnes suppositions, entraînant des dépassements coûteux et des attentes mal alignées.
Conclusion: la précision dans l’Estimation des Coûts est une nécessité absolue
Étant donné la volatilité des chaînes d’approvisionnement mondiales, les fluctuations des conditions du marché local et le manque historique de normalisation des répartitions des coûts de construction, les estimations à haut niveau sont tout simplement insuffisantes. La seule manière d’atteindre une budgétisation fiable et un contrôle financier est d’engager un expert en coûts spécialisé dès le départ.
En travaillant avec des clusters d’éléments de niveau 3 de manière structurée et standardisée, un expert en coûts garantit que les coûts de construction sont définis de maniè!re précise, communiqués de manière transparente et adaptables aux dynamiques du marché.
Cette approche élimine les conjectures, réduit les risques financiers et s’aligne sur les exigences évolutives d’une industrie de la construction numérisée et plus équitable.
Dans l’environnement complexe et en évolution rapide d’aujourd’hui, la précision dans l’estimation des coûts n’est pas seulement une meilleure pratique, c’est une nécessité absolue.
¹ Dans un modèle d’appel d’offres traditionnel, une part importante des coûts généraux de construction, frais généraux et marges de profit/risques est incluse dans le prix.
² Les niveaux souterrains peuvent dépasser l’empreinte du volume hors sol et nécessitent donc une étanchéité spécifique. C’est pourquoi, dans le premier graphique, le ratio est basé sur le nombre total d’étages.
Cependant, les niveaux souterrains possèdent peu de façades exposées. C’est pourquoi, dans le deuxième graphique, le ratio est uniquement lié au nombre d’étages hors sol.
³ LA = NLA + GFA,A + GFA,B + GFA,C

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